【不動産賃貸における過去の人の死の告知義務の有無・範囲（心理的瑕疵・わけあり物件）】

＜『人の死』があった不動産の法的問題の種類＞

あ　告知義務

『人の死』があった不動産の賃貸借・売買契約において
→契約締結前に説明・告知する義務が生じることがある

い　入居者による解除・損害賠償請求

購入者や賃借人（入居者）が後から知った場合
→解除や損害賠償請求が認められることがある

う　賃貸人による損害賠償請求

賃貸物件で死亡（自殺）が生じた場合
→賃貸人が損害賠償を請求できることがある
請求の相手＝賃借人・その相続人・保証人

＜店舗・自殺・１年６か月→告知義務あり＞

あ　事案概要

ア　物件 店舗（５階建ビルの１階・２階部分）
イ　対象事実 売買契約の１年６か月ほど前
貸主の親族（娘婿）が当該ビルの屋上から道路上へ飛び降り自殺をしていた

い　裁判所の判断

賃貸借の対象部分そのものではない＋期間の経過
→告知義務を否定した
※東京地裁平成１８年４月７日

＜自殺・２年→告知義務なし＞

あ　事案

社員寮として賃貸借契約を締結＋使用していた
入居者が居室内で自殺した

い　裁判所の判断

事故後２年が経過した時点で『告知義務』はなくなる
※東京地裁平成１３年１１月２９日

＜自殺・５年→告知義務なし＞

あ　事案

ア　物件 賃貸ビル
イ　対象事実 約５年前
ビルの７・８階部分の居室
元所有者の娘が睡眠薬を過剰に摂取→病院に搬送された
約２〜３週間後に病院で死亡した
ウ　付随的事情 新聞報道はなかった
周囲の住民にもほとんど知られていなかった

い　裁判所の評価した事情

死亡場所は本件建物ではない
売買契約時点で約２年が経過していた
裁判の時点では約５年が経過していた
この時点までに入居者でほぼ埋まっていた

う　裁判所の判断（結論）

『瑕疵』としては軽微
→告知義務なし
※東京地裁平成２１年６月２６日

＜賃貸物件における自殺｜損害賠償の判断→告知義務の範囲＞

あ　損害賠償に関する判例

概ね自殺後２〜３年間の範囲内で『賃料差額の損害』が認められる

い　告知義務の範囲

実質的な裁判所の判断
→死後２〜３年内と判断されている

＜賃貸用マンションの売買｜『自殺』→告知義務あり＞

あ　物件

賃貸用マンション

い　発生事実

当該物件内で自殺が行われた

う　売買契約

自殺の２年１か月後に物件が売却された
購入者は知らされずに物件を購入した
購入者は後から『過去の自殺』を知った

え　裁判所の判断

『告知義務』があった
→売主の責任を認めた
※東京地裁平成２０年４月２８日

＜居住用・自然死・約半年→告知義務なし＞

あ　物件

２階建木造共同住宅の１室

い　対象事実

契約締結より半年以上前に，当該物件の階下の部屋で自然死があった

う　裁判所の判断

告知義務を否定した
※東京地裁平成１８年１２月６日

＜介在者居住による告知義務消滅の目安＞

あ　介在者→『告知義務』の消滅

ア　死亡事故の種類（死因）＝自然死や自殺イ　『介在者』の居住 『介在者』が入居→１〜２年居住する
ウ　『払拭』機能 『告知義務』が解消される

い　例外的事情；『特段の事情』

『介在者』が『極短期間で退去』するなど
※東京地裁平成１９年８月１０日