借地の譲渡承諾・建替承諾のすべて｜専門弁護士ガイド

1　借地権譲渡承諾とは？
2　譲渡承諾料の相場
3　借地上の建物の増改築、建替の承諾とは？
4　増改築、建替承諾料の相場
5　承諾に代わる許可とは？

1　借地権譲渡承諾とは？

例えば、借地上の建物を売却した場合、建物＋借地権がセットで譲渡されたとして扱います。
詳しくはこちら｜借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
一方、借地権の譲渡には地主の承諾が必要です。
無断譲渡となると、借地契約を解除されます。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
そこで、建物の売却などの際は、地主に承諾をもらうということになります。

2　譲渡承諾料の相場

一般的には、譲渡を承諾してもらう引き換えとして、譲渡承諾料を支払います。
借地権譲渡の場合の承諾料の相場は借地権価格の１０％程度です。
詳しくはこちら｜借地権譲渡の承諾料の相場（借地権価格×１０％）と借地権価格の評価法
単純な算定ができるはずですが、実際には借地権の評価額で見解が分かれることもあります。
その場合は承諾料を裁判所が定めるという手続もあります。
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能（許可の効力）

3　借地上の建物の増改築、建替の承諾とは？

借地上の建物の増改築は、契約書の条項で禁止されているのが通常です。
詳しくはこちら｜借地における増改築禁止特約の設定の実情とあいまいな特約の解釈
建替については、借地の状況によっては、法律上も禁止されます。
正確には地主の承諾が必要ということです。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約（全体・趣旨）
建物の寿命が延びると借地契約が終わらないことにつながります。
建物の増改築、建替は、一般的に地主に不利なのです。
そこで、地主が承諾する引き換えとして承諾料が支払われています。

4　増改築、建替承諾料の相場

借地上の建物の増改築、建替についての承諾料の相場は、更地価格の２〜５％程度です。
東京の場合で言うと、３％を原則として、個別的な事情によって加減するという方法が取られることが多いです。
詳しくはこちら｜借地上の建物の増改築・建替えの承諾料の相場（弁護士ガイド）

5　承諾に代わる許可とは？

借地権譲渡や建物の増改築、建替え（再築）について、地主が承諾しないということが生じます。
単純に拒否という場合もありますが、承諾料について折り合いがつかない、ということが多いです。
このような場合、借地人としても譲渡や増改築、建替が一切できないというのも困ります。
そこで、裁判所が地主に代わって許可するという手続があります。
借地非訟という制度です。
詳しくはこちら｜４種類の借地非訟（裁判所の許可）手続（新旧法全体）
審理としては、主張を書面で提出し、証拠も提出して裁判所が判断します。
実際の手続は訴訟とほぼ同じと考えて構いません。
詳しくはこちら｜借地非訟の裁判に共通する手続のルール
借地非訟の手続では、許可自体をしないということは、特殊事情がない限りありません。
詳しくはこちら｜借地上の建物の増改築許可の実質的要件（判断基準）
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可申立・非訟事件｜形式的／実質的要件｜基本
地主としては強制的に譲渡の許可が出されるなら借地権を買い戻すという方法も認められています。
詳しくはこちら｜借地権優先譲受申出（介入権）の基本（趣旨・典型例・相当の対価）

借地非訟手続の審理のメインは承諾料の金額設定です。
有利な事情をしっかりとピックアップして、証拠も含めて提出することが当方に有利な承諾料の決定につながります。
実際には、裁判官が和解勧告をすることにより、和解が成立することも多いです。
ご相談者へ；訴訟；判決／和解レシオ
有利な和解勧告を引き出すためにも、有利な事情のピックアップ＋主張＋証拠提出が重要です。