【地盤調査・地盤改良工事のトラブル｜土壌汚染・地下埋設物｜地盤保証】

１　建物建築前の『地盤調査→地盤改良工事』におけるトラブル
２　『地盤調査が不十分or不適切』というトラブル
３　地盤改良工事によって『土壌汚染』が生じるトラブル
４　将来『地下の杭（埋設物）』を撤去する必要性｜土地の価格下落
５　地盤改良工事の施工・品質不良→地盤沈下・液状化発生
６　地盤保証｜火災保険との重複・加入要件が厳しさに注意

１　建物建築前の『地盤調査→地盤改良工事』におけるトラブル

建物を建築する際は，地盤の強度・耐力として一定の程度が必要となります。
そのため，建築前に『地盤調査』を行ないます。
地盤調査の結果が，建築予定の建物が必要とする『地盤の強度』に達していない，ということもあります。
その場合は『地盤改良工事』を行ないます。
このような『地盤調査→地盤改良工事』のプロセスで実際には『不備』が生じることがあります。
主なものをまとめます。

それぞれの内容について説明します。

２　『地盤調査が不十分or不適切』というトラブル

地盤改良工事の前提としての『地盤調査』に関する問題について説明します。
『地盤調査』自体が直接的に法的問題を生じることは少ないです。

『過剰な地盤改良工事をしてしまう』ということは実はよくあります。
地盤調査は，具体的方法が複数あります。
この種類による特徴と関係してきます。

＜地盤調査の『方法』｜整理＞

種類	地盤の硬軟判定プロセス	特徴	地盤調査の費用	『地盤改良工事』との関係
表面波探査法	地面の『ゆれ』の伝わる早さ	『面』での判定	高い	最小限に抑えられる
スウェーデン式サウンディング試験（SS法）	ロッドを地面に貫入させる	『点』での判定	低い	過剰になりがち

なお，『調査』と言うほど本格的ではない，簡単に調べる方法もあります。

対象の土地が過去に，工場・川・湖・沼・がけ，などであったことが判明することがあります。
当然，土壌汚染や地盤が軟弱であることが素朴に推測できます。
逆に，永年住宅地であった，という場合は，１つの安心材料になります。

３　地盤改良工事によって『土壌汚染』が生じるトラブル

（１）地盤改良工事による６価クロム発生リスク

地盤改良工事は『地盤の強度（耐力）』を必要な水準に引き上げるものです。
この点，『強度』は達成できても，『副作用』として弊害が生じることがあります。
重要なものは，セメント系固化材使用→『６価クロム』の発生＝土壌汚染，という問題です。
『６価クロム』は，近年，発がん性などが明らかになってきました。
そこで，使用の程度について『環境基準』が設定されています。

（２）土壌汚染対策法による除去義務

現在では，土壌汚染対策法により，原則として所有者に除去が義務付けられています。

（３）６価クロムによる土壌汚染｜判例

土壌汚染が発覚した場合の『責任問題』は『土地売買における瑕疵担保責任』として具体化することが多いです。
具体的な判例を紹介します。

詳しい判例の内容は別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜土地売買後の土壌汚染の発覚によるトラブル（基本と裁判例の集約）

４　将来『地下の杭（埋設物）』を撤去する必要性｜土地の価格下落

（１）将来の『撤去費用』→評価額の下落

地盤改良工事は『建物建築を可能にする』という意味では非常に有用・必須と言えます。
一方で，将来，建物を建て替える時には『撤去が必要』となることが多いです。
『将来撤去に要する費用』ということを忘れがちです。
大雑把に言うと『撤去費用』は『設置費用』の３倍程度かかることが多いです。
別の視点からは『土地の価値が撤去費用相当分下がった』とも言えます。
国交省による『不動産鑑定評価基準』においても『土壌汚染』と並んで『地下埋設物』はマイナス評価事項として挙げられています。
地盤改良工事の工法によって，撤去のコスト＝評価の下落幅，は違ってきます。
例えば『砕石杭』工法の場合，撤去が容易→『地下埋設物（評価減額）』としては扱わないのが一般です。

（２）地下埋設物に関する判例

地下埋設物による『評価の減額』が裁判所で判断されることもあります。
土地売買の後に地下埋設物が発覚した場合の『瑕疵担保責任』という形です。
判例は別にまとめてあります。
詳しくはこちら｜土地売買後の地下埋設物発覚によるトラブル（基本と裁判例の集約）

５　地盤改良工事の施工・品質不良→地盤沈下・液状化発生

地盤改良工事をせっかく行っても『不十分であった』というケースもあります。
具体的には，地震によって地盤沈下・液状化が発生したために，調査をして施工不良等が発覚することが多いです。

実際に地盤沈下が生じた場合に『施工不良』か『不可抗力』なのか，という見解は大きく対立することが多いです。
大地震が『想定外』か『想定内』か，という主観的な判断と直結するのです。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら｜土地売買の後に地盤沈下・軟弱地盤・液状化が発覚・発生した場合の法的責任・判断基準

６　地盤保証｜火災保険との重複・加入要件が厳しさに注意

地盤改良の施工業者やハウスメーカーが『地盤保証』を付けることもあります。

この『地盤保証』は，保証対象が，一般の住宅の火災保険・地震保険と重複する部分もあります。
また，加入時の審査（条件）として，『過剰』気味な改良工事を要請されることもあります。
必須というわけではないです。
カバーされる損失と，加入のための金銭・審査内容を考慮して，加入するかどうかを判断すると良いでしょう。

地盤調査・地盤改良工事は『メインの建築の準備段階』として軽視されがちです。
しかし，以上の説明のようにいろいろなリスクが潜んでいます。
信頼できる調査・地盤改良工事の業者をしっかりと選ぶことが重要です。
みずほ中央では，信頼できる工事業者・コンサルタントをご紹介することもしています。