【借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・４つの判断要素の整理】

1　借地の更新拒絶には正当事由が必要｜正当事由の内容の概要

（１）借地の更新拒絶には『正当事由』が必要

借地契約は期間満了時に『更新』する方が、現実的な原則です。
詳しくはこちら｜借地契約の更新・終了の基本（更新の種類・解除・地上権消滅請求）
『正当事由』がある場合に限って、地主が『更新拒絶』できるのです。
この記事では『正当事由』の内容について説明します。

（２）『正当事由』の内容の概要

＜借地の更新拒絶の正当事由｜まとめ＞

分類 重要度 土地の使用を必要とする事情 メイン 借地に関する従前の経緯 サブ 土地の利用の状況 サブ 財産上の給付 最後の『補完』

『正当事由』の内容は４つに分類されています。
４つの項目については『重要度・比重』が異なります。
重要性が高いのは『土地の使用を必要とする事情』です。

（３）新法・旧法では条文も文言が違うが解釈は同じ

この点、旧法『地主』の必要性だけが条文に記載されていました。
しかし判例上『地主・借地人』の双方の必要性が考慮されることが示されました。

この後に制定された新法では最初から条文に『地主・借地人双方』の必要性が記述されるに至りました。
いずれにしても、新法・旧法で、正当事由の判断基準は実質的に変わっていない、と言えます。

2　借地の更新拒絶｜『正当事由』の具体的事情の整理

借地の更新拒絶における『正当事由』の４つの項目（前述）それぞれについて、考慮される具体的な事情を整理します。

3　土地使用の必要性のバランスによる整理

借地の更新拒絶の『正当事由』としては『土地使用の必要性』が最も重要です（前述）。
これについてさらに詳しく説明して行きます。
まずは『借地人』と『地主』の『必要性のバランス』について判断した判例を紹介します。

4　土地使用の必要性に関する特殊事情

次に『土地使用の必要性』について個別的な特殊事情が判断された判例をまとめます。

（１）借地上の『建物の賃借人』の事情→考慮しない

（２）使用予定の具体性なし→ダミーとして考慮しない

（３）『地上げ批判』→正当事由否定方向

当然ですが、借地の終了or更新、という結論は非常に大きな影響が生じます。
『必要性』の中身・特殊性が細かく審査・判断されるのです。

5　有効利用・高度利用を理由とする正当事由｜時代の流れで肯定される方向性

土地のオーナーにとって、有効利用・高度利用のニーズがあります。
時代の流れとともに、この傾向は非常に強くなっています。
これに対応して、実務上も正当事由（明渡）が認められるようになってきました。
別記事に詳しくまとめています。
詳しくはこちら｜土地の有効活用・高度利用のための借地明渡｜正当事由・明渡料

6　『正当事由』の中の『従前の経緯』｜具体的な内容

『正当事由』の内容の分類の１つに『従前の経緯』があります。
これについて判断した判例を整理します。

（１）権利金・更新料・承諾料の支払履歴

借地契約の更新料や建物増改築（建替え）の承諾（料）については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地の更新料の趣旨や目的（メリット）
詳しくはこちら｜借地上の建物の建築・増改築の自由と制限（借地条件・増改築禁止特約）
なお、税務上の配慮から『無償返還の届出書』を調印し税務署に提出しているケースもあります。
この場合でも文字どおり『明渡料＝ゼロ』となるとは限りません。
詳しくはこちら｜権利金の授受がない借地契約における認定課税（相当の地代・無償返還の届出書による回避）

（２）地主に無断での建物増改築・大修繕・再築

建物の修繕・増改築・再築については、地主の承諾を要することが多いです。
逆に、一定の範囲では『承諾不要』というものもあります。
法的に『承諾不要』であれば、『無断』での増改築等を理由に地主が『解除』などはできません。
とは言っても、建物の寿命が延びる程度、によっては地主への影響が大きいです。
そこで、このような『解除未満の好ましくない行為』は『更新拒絶の正当事由を肯定する事情』となります。
詳しくはこちら｜借地上の建物の滅失や再築による影響のまとめ（新旧法全体）

（３）借地の継続（累積）期間

原則として『借地期間が長い→正当事由肯定方向』です。
言わば『借地の寿命まっとう→明渡肯定』という考え方です。
ところが、極端に借地期間が長い場合は『逆転現象』が生じます。
材料工学における、弾性限界を超えた塑性変形、と同様の現象と言えます。

（４）借地スタートの状況

（５）賃料支払履歴

実際には『地代据え置き』と『賃料不払なし＝平穏』のどちらにも当てはまる、ということが多いです。
この場合、正当事由の肯定／否定、のいずれに働くかはブレが大きいと言えます。

7　『正当事由』の中の『土地の利用状況』｜具体的な内容

『正当事由』の内容の１つに『土地の利用状況』があります。
具体的事例についての判例を紹介します。

（１）土地の利用状況

（２）土地の存する地域の状況→考慮されない

対象の借地の『周辺』の状況、については判断要素には含まれません。
というのは、平成３年の借地借家法改正の際に条文に盛り込むことが見送られたのです。
立法過程では、意識的に『正当事由の判断要素に入らない』という判断がなされているのです。

8　明渡料その他の財産上の給付の申出

『正当事由』の中身としては、最後の『補完』として『財産上の給付』があります。
通常は『明渡料』とか『立退料』と呼ばれる金銭の支払のことです。
これに関する判例を整理します。

（１）『明渡料』は『補完』という位置付け

要するに『他に理由がないのに金額だけ多額に提供』しても『正当事由』は認められません。
他の事情で『正当事由肯定方向』になっていて『残りの不足分』だけを金銭で埋める、という考え方です。
明渡料の相場・算定については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地の明渡料の相場は訴訟と交渉で微妙に異なる

（２）明渡料提供のタイミング

9　借地の更新拒絶（終了）の正当事由の主張・立証の特殊性

借地の更新拒絶における『正当事由』の判断の枠組みについて説明しました。
『枠組み』についてはこのように多くの細かいルールが形成されています。
しかし、実際の訴訟においては、裁判官の考え方・価値観による『ブレ』は大きいです。
前述のように『借地人保護／土地の有効活用による社会的意義』などの根本部分は『主義』レベルの考え方の影響を受けます。
逆に言えば、社会・経済の構造的な部分を分かりやすく・説得的に論証することが『有利な判断』につながるのです。
弁護士自身が市場・マーケットメカニズムの理解をしていないと最適な主張にたどり着きません。
まさに弁護士による、主張・立証の工夫・やり方による結果への影響が大きいところです。
関連コンテンツ｜マーケットの既得権者が全体最適妨害｜元祖ラッダイト→ネオ・ラッダイト

なお『建物賃貸借＝借家』に関する正当事由は別に説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借終了の正当事由の内容｜基本｜必要な場面・各要素の比重