【違法な非弁護士の法律事務の実例（不動産編）】

あ　加害者の通常業務

不動産に関するコンサルティング業

い　被害者

借地人・建物所有者

う　事案

建物が火災により焼失した＋周囲へ延焼した

え　依頼内容（名称）

『隣地調整実務コンサルティング』
『土地の賃貸借契約に関する隣地との権利調整及び建築アドバイス等の業務』
『底地・借地コンサルティング（費用）』

お　依頼内容（実質）

建物再築に関する地主との交渉
建物延焼の損害賠償に関する被害建物所有者との交渉

か　報酬設定

ア　着手金 測量等の費用として３０万円
イ　成功報酬 隣地調整予定費用の基準を２３０万円とし、ここからの減額分の３０パーセント

か　裁判所の判断

弁護士法７２条違反に該当する
※東京地裁平成２４年１月２５日

あ　被害者

借地権者

い　依頼内容

ア　借地収用の補償金に関する東京都との交渉イ　相続税の申告・遺産分割協議書の作成ウ　借地の承継に関する地主との交渉

う　報酬設定

ア　『交渉手数料』 ５０万円
イ　借地収用の交渉 ・着手金　２０万円
・成功報酬　２００万円
ウ　ビル収用の交渉 ・着手金　３０万円

え　裁判所の評価

ア　契約の有効性 弁護士法７２条違反に該当する
→契約は無効である；民法９０条
イ　非債弁済 被害者は被告を弁護士と誤解していた
→非債弁済には該当しない

お　裁判所の判断（結論）

既払い報酬３００万円について返還請求を認める
悪意の受益者として、報酬の受領日以降年５％の利息を付する
※東京地裁平成２３年３月１日

あ　依頼内容

依頼者所有の土地売買に関する次の交渉
・土地の借地人との間の立退交渉
・買主（候補者）との間の売買契約締結交渉

い　裁判所の判断

報酬請求→弁護士法７２条違反→無効
売買締結交渉→宅建業法違反→無効
※東京地裁平成１９年５月２５日

あ　依頼内容

土地の更地化・借地権整理
借地権の買取・明渡交渉

い　裁判所の判断｜違法性判断

弁護士法７２条違反に該当する
公序良俗違反→無効

う　裁判所の判断｜既払い報酬の返還請求

不法の程度＝顧客は３割
→７割の返還請求を認めた

え　裁判所の判断｜費用以外の清算

業務遂行の一環として中間省略登記が行われた
顧客から→加害者への移転
これは『不法原因給付』に該当する
登記抹消請求は認めない
※神戸地裁平成１３年１０月２９日

あ　被害者

農地・ビルの所有者

い　依頼内容

ア　農地売却のコンサルティング業務イ　ビルの移転補償交渉に関わるコンサルティング業務

う　報酬設定（コンサルタント料）

農地；販売価格が３０００万円以上の場合は販売価格の１５％
ビル；補償額総額が７０００万円以上の場合はその額の１５％

え　具体的遂行業務

東京都との移転補償交渉など

お　裁判所の判断

ア　原則論 反復的に又は反復継続する意思が認められない
→弁護士法７２条違反に該当しない
→既払い報酬の返還請求は認めない
イ　仮に違法の場合 仮に弁護士法７２条違反だとした場合
→民法７０８条により既払い報酬の返還請求はできない
※東京地裁平成２３年３月３０日

あ　要点

ア　被害者 ビルの所有者
イ　依頼内容 ビルの賃借人との明渡交渉
賃貸借契約を合意解除した上で各室を明け渡させる業務
ウ　裁判所の判断 具体的状況が『法的紛議が生ずることがほぼ不可避である』ものであった
→弁護士法７２条違反に該当する

い　判決（引用）

しかしながら、被告人らは、多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立ち退きの実現を図るという業務を、報酬と立ち退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託したものであるところ、このような業務は、賃貸借契約期間中で、現にそれぞれの業務を行っており、立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し、専ら賃貸人側の都合で、同契約の合意解除と明渡しの実現を図るべく交渉するというものであって、立ち退き合意の成否、立ち退きの時期、立ち退き料の額をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであり、弁護士法７２条にいう「その他一般の法律事件」に関するものであったというべきである。
そして、被告人らは、報酬を得る目的で、業として、上記のような事件に関し、賃借人らとの間に生ずる法的紛議を解決するための法律事務の委託を受けて、前記のように賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いもしながら、これを取り扱ったのであり、被告人らの行為につき弁護士法７２条違反の罪の成立を認めた原判断は相当である。
※最決平成２２年７月２０日

あ　建物所有者による明渡の実現の希望

・・・被告Ｙ１（当サイト注・宅建業者従業員）は、原告（当サイト注・建物所有者）から、本件建物を売却しようと思っているがＢに占拠されて困っているという相談を受けた。
被告Ｙ１は、仕事を離れた個人的な付き合いの中でという気持ちから、原告から色々と事情を聞き、実際にＢとも会ってみた。
その結果、本件建物の譲渡を約する書面が交わされていること、Ｂは既に本件建物のリフォーム工事を始めてしまっていること等が分かり、被告Ｙ１は、自分のような素人が解決できる問題ではないと考え、こうしたトラブルに強そうな弁護士をインターネットで調べ、Ｃ弁護士を原告に紹介した。

い　交渉を代行する要求

・・・その後、Ｃ弁護士はＢと連絡がとれなくなり、明渡交渉は何ら進展を見ないまま推移していたところ、原告は、同年１２月終わり頃、被告Ｙ１に対し、早く解決したいとして、被告Ｙ１がＢと直接交渉してほしいと依頼した。・・・

う　交渉の実施→明渡実現

・・・被告Ｙ１は、原告の上記依頼に基づきＢと直接会って、Ｂから、突然の弁護士の介入は心外であること、退去の条件としては、手付倍返しの１００万円に加え、譲渡代金の分割金として支払済みの２１万円（７万円×３回分）及び実施済のリフォームの支出等に係る解決金１００万円の計２２１万円の支払を求めること、この金額を１円でも欠けたら退去しないこと等の考えを聞いた。
被告Ｙ１がＢの考えを原告に伝えると、原告はそれでいいから早期に解決してもらいたいという意向を告げ、これを受けて、被告Ｙ１は、同月２１日、原告から預かった１２１万円と法務局から取り戻した供託金１００万円の計２２１万円をＢに交付し、任意の退去を得ることに成功した。

え　交渉を実施した目的

・・・被告Ｙ１は、Ｂの占有問題が解決した後に本件建物の売却を被告Ｙ２社の営業につなげたいという思惑はあったが、Ｂの退去交渉に関する報酬は、被告Ｙ１個人としても被告Ｙ２社としても全く得ていなかった。

お　裁判所の判断

ア　有償性・事業性→否定 原告は、被告Ｙ１によるＢに対する退去交渉は弁護士法７２条に違反する違法な行為であると主張するが、上記１(1)～(6)の認定事実に照らし、同法所定の「報酬を得る目的」及び「業とする」の要件の充足を認めることはできず、他にこれを認めるに足りる証拠はない。
イ　違法性・損害発生→否定 そもそも、上記認定事実によれば、被告Ｙ１は原告からの依頼に基づいて当該依頼の趣旨に従った事務を行っていること、Ｂに対する本件建物の売買契約は、引渡し及び分割金の一部の支払を既に終えており、手付倍返しによる解除は困難と考えられる事案であることが認められるのであって、不法行為法上の違法性、損害の発生についても、これを認めることはできない。
※東京地判平成２６年６月１３日

あ　加害者

当事者（会社）の従業員ではない、別会社所属の者

い　依頼内容

不動産引渡命令の申立

う　裁判所の判断

弁護士法７２条違反、民事執行法１３条違反である
→不動産引渡命令を取り消し、申立自体を却下した
※東京高裁平成２１年１０月１５日

あ　加害者の通常業務

不動産競売物件の記録を提供するなどの業務
会員となった顧客に対して情報を提供する

い　依頼内容

不動産の占有者との間の明渡に関する和解交渉など

う　裁判所の判断

弁護士法７２条違反に該当する
→公序良俗違反→無効
→報酬請求を否定した
※東京高裁平成１９年４月２６日