【借地に関する問題の解決の方向性全体像｜関係解消・離脱＝第三者への売却など】

＜借地関係のトラブル・問題｜解決ルートの全体像＞

あ　借地関係の解消

い　借地関係からの離脱

う　継続するための条件整備

＜借地関係のトラブル・問題｜解消ルートの内容＞

あ　借地関係終了＝当事者間の売買・交換

ア　借地人が底地を買うイ　地主が借地権を買う（≒正当事由による明渡請求；※１）ウ　底地・借地の交換エ　共同売却 『底地』『借地権』を同時に１人の買主に売却すること

い　当事者の『入れ替え＝離脱』＝第三者への借地権・底地の売買

ア　地主が『底地』を第三者に売却 →借地権の対抗要件の問題
イ　借地人が『借地権＋建物』を第三者に売却 →地主の『譲渡承諾』or『裁判所の許可』が必要
→ここで『担保設定』が重要な条件となる

う　継続する条件整備

ア　地代増減額請求イ　再築の承諾

＜借地権の売買と正当事由による明渡請求＞

あ　借地権の売買

当事者間に特殊事情がなく，各自の都合による任意の売買の交渉

い　正当事由による明渡請求

当事者に『土地使用の必要性』などの特殊事情（正当事由）がある場合
契約期間満了時に『更新拒絶』により法的な請求として明渡を求めるもの

＜地主サイドの問題解消の選択肢＞

ア　明渡請求イ　底地を売却ウ　地代増額請求→維持できる状態に変える

＜借地人サイドの問題解消の選択肢＞

ア　地代減額請求→維持できる状態に変えるイ　借地権を第三者に売却する →『ローンが付くか』という問題と直結している

＜所有権（底地）を手放さないポリシーの地主の対応＞

ア　底地を『借地人が買う』→地主がNOイ　地主が『借地権を買う』ウ　借地権譲渡に承諾する