【一般的な使用貸借契約の終了事由（期限・目的・使用収益終了・相当期間・解約申入）】

1　一般的な使用貸借契約の終了事由

無償で財産を貸すことを使用貸借（契約）といいます。主に不動産の使用貸借で，いつ終了するのか，つまり明渡を請求できるのか，ということが問題となるケースが多いです。
本記事では，（不動産に限らない）一般的な使用貸借の終了事由について説明します。

2　使用貸借契約の終了事由と条文（改正前後）のまとめ

使用貸借の終了事由（民法上の規定）は５種類あります。最初に前提をまとめておきます。

3　借主の死亡による使用貸借の終了と例外（概要）

前記の表の最後に借主の死亡（という終了事由）があります。
実際には，例外的にこの規定が適用されない，つまり，借主が死亡しても使用貸借契約が終了しないという扱いが多くあります。例外扱いとなる具体的な内容は，建物所有目的の土地の使用貸借です。これについては別の記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜借主の死亡による使用貸借の終了と土地の使用貸借の特別扱い
なお，貸主が死亡しても使用貸借契約は終了しません。使用貸借の内容を貸主の相続人が引き継ぐことになります。つまり無償で貸すという状態が続くことになります。

4　使用貸借で定める期限（期間）の制限（なし・不確定期限可能）

使用貸借契約では，前述のように，期限（期間）を定めることができます。定める場合には，自由に期限を設定できます。上限や下限はありません。
さらに，終了の時期を「◯年◯月」ではなく，不確定の時期で決めることもできます。たとえば，借主の資力が充実した時や，借主の長男が成人に達した時，というような設定です。
この点，賃貸借契約の場合は期間として定めてよい範囲については，借地借家法で，下限が定められています。

5　目的に従った使用・収益の終了による使用貸借の終了

使用貸借契約では目的を設定することができます。この場合目的に従った使用・収益が終了した時点で契約が終了します。
実際には，設定した目的が終了したといえるかどうかをはっきり判定できないことも多いです。当事者の意見が対立するトラブルがよく起きます。

目的に従った使用収益が終了したかどうかを判断した裁判例については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜使用貸借における目的に従った使用収益の終了の判断の実例（裁判例）

6　建物の使用貸借の前提事情変更による解約（概要）

前記の条文には出てこないけれど，解釈で認められている終了事由もあります。そのひとつが，前提事情が変化した場合に認められる解約です。建物の使用貸借について，この理論（解約）を認めた裁判例について，別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物の使用貸借の前提事情変更による解約・金銭による権利濫用阻却

7　相当期間の経過後の解除による使用貸借の終了

使用・収益をするのに足りる期間が経過した時点で，貸主から解除（解約告知・解約申入）をすれば，契約は終了します。
この，使用・収益をするのに足りる期間のことを相当期間と呼んでいます。
つまり，相当期間経過後に解除をすれば契約が終了する，という言い方になります。
実際の使用・収益が終わっていないのに，平均的に想定される期間（相当期間）が経過しているといえれば終了にできるのです。
実際には，相当期間が経過したかどうかをはっきりと判定できないことも多いです。ここでも，当事者の意見が対立してトラブルになりやすいです。
相当期間経過後の解除による使用貸借の終了については，別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物所有目的の土地の使用貸借における相当期間を判断した裁判例
詳しくはこちら｜建物の使用貸借における相当期間を判断した裁判例

8　使用収益する期間と使用収益に足りる期間（相当期間）の違い（概要）

使用貸借の終了事由の中に使用収益する期間と使用収益に足りる期間（相当期間）の２つがあります（前記）。似ているので間違えやすいところです。
違いは，現実に使用している状態（目的に従った使用）が続いている場合に，満了したといえるかどうか，です。
現実には使用が完了していないけれど平均的には使用が完了しているはずであれば使用収益に足りる期間（相当期間）が経過したといえるのです。

9　解除による使用貸借の終了（期限・目的の定めなし）

期限も目的も定めていない場合には，いつまで経っても契約が終了しないということにはなりません。むしろ貸主の判断だけで契約を終了できます。
つまり，貸主が解除（解約申入）をした時点で契約は終了するのです。実際には解除（解約）するという内容の書面で借主に通知する方法をとります。
実際には，暗黙のうちに期限や目的を定めたと認定されるケースが多いです。仮に期限や目的が定めてある場合には，単に貸主が通知（解除）をしても契約は終了しません。

10　終了の判断が不明確であることによるトラブルの実情

以上のように，使用貸借の終了は，明確な期限を定めたもの以外では，はっきりと判断できないことになります。つまり，意見が対立してトラブルになりやすいのです。
理想としては，明確に期限を取り決めておくことが望ましいです。ただし，そこまで明確にするような関係ではないからこそ，無償で貸し借りが行われるという実情もあります。

本記事では，一般的な使用貸借の終了事由について説明しました。
実際には，個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論は大きく違ってきます。
実際に使用貸借の終了（明渡）に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。