【投資用不動産の不正セールス｜収入・コスト・利回り・事業用ローン・売却見込】

＜ありがちな誤解｜空室リスク＞

あ　セールス内容

収支シミュレーション上，良好な収益が見込まれる

い　後から判明した事実

シミュレーションの設定としての入居率が異様に高めになっていた
＝実際にはこの『入居率』に達することはなかった

＜避けられない空室期間＞

あ　退去→次の賃借人入居

募集期間・清掃期間

い　一定規模の修繕

修繕期間

＜ありがちな誤解｜サブリース＞

あ　セールス内容

『一括借上・サブリース・賃料保証』→収入が確保されている
借り上げている会社が倒産しても他の会社が承継するから問題ない

い　後から判明した事実

『保証賃料の変更・契約解消』が可能となっていた
サブリース会社の倒産で『賃料受領』が途絶えた

＜サブリース契約の要注意条項例＞

あ　契約の中途解除自由タイプ

第ｎ条（契約の解除）
甲又は乙はｎか月の予告期間をもって本契約の解約を相手方へ通知できるものとし，この場合は予告期間の満了と同時に本契約は終了する。

い　保証賃料に承諾しないと契約終了タイプ

第ｎ条（契約の解除）
乙は，第ｎ条第ｍ項の規定に従って，経済状況の変化，近隣における賃料相場の変動等を考慮して保証賃料額の改定を行ったにも関わらず，甲が保証賃料額の改定を承諾しない場合，乙は直ちに本契約を解除することができる。

う　ステルス解除機能タイプ

第ｎ条（契約の解除）
甲が本契約に違反し乙が催告したにも関わらず甲が是正しない時，又は本契約に定められた甲と乙との協議が成立しないことにより，本契約を継続することが著しく困難な状態になった時は，乙は催告の上，本契約を解除することができるものとする。

＜参考情報＞

『エコノミスト』２０１５年４月１４日ｐ３１

＜ありがちな誤解｜『コスト』の除外＞

あ　セールス内容

表面利回りとして高い率が説明された

い　後から判明した事実

コストを控除した『実質利回り』は小さいorマイナス

＜『利回り』の種類｜『表面／実質』＞

あ　表面利回り

表面利回り
＝年間収入÷物件価格×１００（％）

い　実質利回り

実質利回り＝
（年間収入－ランニングコスト）÷（物件価格＋初期（購入時）コスト）×１００（％）

う　大きな違い

『表面利回り』には『コスト』が含まれていない
＝『コストゼロ』という前提での計算

＜ランニングコストのうち大きなもの＞

あ　各種税金

い　修繕積立金（マンションの場合）・修繕費

う　金利

＜ありがちな誤解｜事業用ローン＞

あ　セールス内容

事業用ローンの金利・信用情報への影響を説明しない

い　後から判明した事実

ア　事業用ローンは住宅ローンよりも金利が高いイ　事業用ローンの返済中は住宅ローンの審査が通りにくくなる

＜空部屋マッチングによる収益｜リスク説明不足＞

あ　セールストーク×空部屋シェアリング

『空部屋シェアリング』での収益プランを説明する
適法性・リスクの説明が不足しているケースがある

い　トラブル典型例

物件を購入した者が部屋の提供サービスを遂行した
保健所の調査を受けた
宿泊者への部屋の提供をやめることとなった
ローン返済が困難となった
→『最初から知っていれば購入しなかった』

＜ありがちな誤解｜転売の見込み＞

あ　セールス内容

立地が良いので，将来高く売却できる

い　後から判明した事実

ア　マーケットの状況で大きく値下がりしたイ　『購入価格が高かった』→『下落幅』が大きくなった

＜投資用物件における『売却見込み』の告知義務｜判例＞

あ　結論

物件の市場性について仲介業者・売主が購入希望者に対し何ら説明しなかった場合
→契約の重要事項について消費者に不利益となる事実を故意に告げなかったものと認める
→取消を認める

い　理由

投資目的の購入でも『将来の売却』は『投資の回収』の一環である
購入者は将来の市場価格に重大な関心を持っていることは当然である
※東京地裁平成２４年３月２７日

＜不正なセールス｜その他＞

あ　『お得感』

当事者との特別な関係で『安い価格』を獲得した

い　社会的経済状況

他の投資・金融商品・預貯金の将来の不安を強調
例；経済雑誌・経済アナリスト・エコノミストのコメントの指摘

う　急かす

例；『無理に物件を押さえている。今日中の返事が必要』

え　『仮契約』を軽いものとしてサインを迫る

契約としての拘束力が生じる
『印鑑なし』『仮』でも変わりはない

＜投資家獲得トークスクリプト集＞

『通常５０００万円であるところ，先方に無理を言って４０００万円で押さえている』
『先方は私の個人的な知り合いor知り合いの紹介』
『借上げ物件なので部屋が空室になる心配はない』
『家賃収入は３０年以上にわたり一定である』
『サブリース会社が倒産しても管理組合があるので別の会社に移管されるから大丈夫』
『損をすることはない』
『月々の返済は小遣い程度で賄える』
年金や生命保険の将来の不安などの説明・雑誌の提示
→『経済アナリストが不動産投資を推奨している』
『ローン会社を紹介するから心配ない』
『仮に将来不動産を売却する場合でも，ローン残債を返して利益が出る』
『将来確実に資産になる』
『無理を言って物件を押さえているので，今日か明日中に返事が必要だ』
『別の購入希望者を止めて，待たせている』
『スグに売れてしまう』