【所有権と賃借権の対抗関係｜対抗要件取得時期が早い方が優先｜典型事例の整理】

１　『売買は賃貸を破る』原則｜『物権』は『債権』よりも強い
２　『賃借権の対抗要件』｜所有権と賃借権は『対抗関係』となる
３　『売買・競売』vs賃貸借｜対抗関係→『対抗要件の順序』で優劣が決まる
４　所有権／賃借権の対抗要件の『取得時期』｜これにより優劣が決まる
５　所有権vs賃借権｜優劣により『明渡請求』の可否が違う
６　所有権vs賃借権｜対抗関係・優劣の典型例｜建築資金融資の担保→実行
７　所有権vs賃借権｜賃借人入居を基準とした優劣関係｜まとめ
８　所有権が賃借権よりも優先→明渡請求が認められる｜明渡猶予が適用される
９　賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続＝新オーナーが『賃貸人』となる

１　『売買は賃貸を破る』原則｜『物権』は『債権』よりも強い

民法の大原則に『売買は賃貸を破る』というものがあります。
権利の性質として『物権』は『債権』よりも優先，という根本的なルールがあるのです。
この原則からは，建物の『賃貸借契約』があっても，売買により建物を購入した『新オーナー』が優先です。
つまり，新オーナーは『賃貸借契約』を承継しません。
そうすると『元賃借人』は『占有権原なし＝不法占有者』と同じ扱いとなります。
賃借人は，新オーナーに建物を明け渡す必要が生じるのです。

２　『賃借権の対抗要件』｜所有権と賃借権は『対抗関係』となる

（１）賃借権の対抗要件

『賃借権』は『債権』の中では特別に『対抗要件』の対象とされています。
『賃借権の対抗要件』がある場合は『売買よりも優先』となります。
本来超えられないはずの『物権／債権の壁』を超えるのです。
つまり『所有権と賃借権』は『対抗関係』→『対抗要件』で優劣が決まる，ということになるのです。
詳しくはこちら｜不動産（物権）以外の対抗要件（不動産賃借権・動産・債権譲渡・株式譲渡）

（２）所有権・賃借権の対抗要件の内容

３　『売買・競売』vs賃貸借｜対抗関係→『対抗要件の順序』で優劣が決まる

一般的な対抗関係・対抗要件の基本的事項については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜対抗要件の種類のまとめ（いろいろな権利の対抗要件）
ここでは『売買・競売などの所有権移転』と『賃貸借』の対抗関係（前述）についてまとめます。

通常は『先に対抗要件を取得した方』が優先となるのです。

４　所有権／賃借権の対抗要件の『取得時期』｜これにより優劣が決まる

所有権・賃借権の優劣は『対抗要件取得時期』の前後で決まります。
『対抗要件取得時期』はちょっと複雑です。

『担保権実行に基づく競売』だけは，通常『大幅に時間をさかのぼる』ことになります。

５　所有権vs賃借権｜優劣により『明渡請求』の可否が違う

所有権と賃借権のどちらが優先するか，という判断によってその後の扱いが違います。

６　所有権vs賃借権｜対抗関係・優劣の典型例｜建築資金融資の担保→実行

所有権と賃借権の対抗関係のうち，よく生じるケースをまとめます。

『賃借権』の対抗要件取得時期は『差押時点』ではないので注意が必要です。

７　所有権vs賃借権｜賃借人入居を基準とした優劣関係｜まとめ

所有権と賃借権の優劣関係を『賃借人入居（引渡）時期』を軸にまとめます。

８　所有権が賃借権よりも優先→明渡請求が認められる｜明渡猶予が適用される

対抗関係の判断で『所有権が優先』となった場合『賃借権』は全面的に抵触します。
そこで『賃借権』は全面的に劣後→ないものとして扱う，ということになります。
新オーナーの明渡請求が認められます。
ただし『所有権移転』が『通常の売却』ではなく『競売』の場合は特殊なルールがあります。
『賃借人の明渡義務』は変わりませんが，一定期間の『時間的猶予』が与えられるのです。
詳しくはこちら｜競売における明渡猶予制度（民法３９５条）

９　賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続＝新オーナーが『賃貸人』となる

対抗関係の判断で賃借権が優先となった場合賃借権は存続します。
一方の所有権移転は全面的に否定されるわけではありません。
賃借権と抵触しない範囲では移転が認められることになります。
つまり新所有者は賃貸借契約を承継するという状態になるのです。
詳しくはこちら｜対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継（基本）
この場合，賃貸借に伴う敷金の承継も認められるのが原則です。
詳しくはこちら｜新所有者が承継する敷金（返還義務）に関する事項と売買における敷金引継