【賃借権の相続・遺産分割・死因贈与・遺贈は賃借権譲渡に該当するか】

1　賃借権の相続は賃借権譲渡に該当するか（総論）

相続によって賃借権が移転するということがあります。
分かりやすい具体例は借地人（借地上の建物の所有者）が亡くなったケースです。
建物＋借地権（賃借権）が相続人に移転（承継される）ことになります。
詳しくはこちら｜借地上の建物の譲渡は借地権譲渡に該当する
ところで、賃借権の譲渡に該当する場合は、賃貸人（地主）の承諾がないと契約を解除されることになります。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
この点、相続による移転には、いろいろな種類のものがあります。
本記事では、相続に関する借地権の移転のいろいろな種類について、賃借権譲渡に該当するかどうかを説明します。

2　法定相続と賃借権譲渡（否定）

賃借権が法定相続によって移転したケースは賃借権譲渡には該当しません。
地主の承諾は不要です。

3　遺産分割と賃借権譲渡（否定）

相続による承継の中には『遺産分割』もあります。
遺言による遺産分割方法の指定、もあります。
詳しくはこちら｜遺言による財産の承継の種類＝相続分・遺産分割方法の指定・遺贈・信託
一方、故人の死後の協議や調停で遺産分割がまとまることも、とても多いです。
詳しくはこちら｜遺産分割｜手続の流れ｜協議・調停・審判・保全処分・欠席対応・寄与分との関係
複数の相続人の行為で借地権が移転したようにも見えます。そうすると賃借権譲渡に該当することになりそうです。
しかし、解釈としては相続による移転の範囲内として扱われます。
賃借権譲渡には該当しないのです。

4　相続人への死因贈与・遺贈と賃借権譲渡（否定傾向）

相続による賃借権の移転としては、死因贈与や遺贈もあります。
死因贈与は取引の１つです。
遺贈は取引ではないですが、遺言者の行為によって移転したという性質もあります。
解釈としては、死因贈与や遺贈で財産を得る者が相続人であれば、相続に近い性質として扱います。
つまり、賃借権譲渡には該当しないと解釈する傾向があるのです。

5　相続人以外への死因贈与・遺贈と賃借権譲渡（肯定）

死因贈与や遺贈によって財産を得る者が相続人以外だと、法的な性質が違ってきます。
要するに、売買や贈与などの一般的な取引に近い性質となるのです。
そこで、賃借権譲渡に該当することになります。

6　借地権の相続では名義変更・名義書換料は不要（概要）

借地権の相続の際、地主と借地人（相続人）との間で契約書の書き換えを行うケースもあります。
そして、地主が名義書換料などを受け取ることもあります。
しかしこれは法律的に必要な賃借権譲渡の承諾ではありません。
契約書の書き換えも法的に必要なわけではありません。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地人の相続は『借地権譲渡』ではないので『名義書換料』は不要

7　特別縁故者への財産分与・国庫帰属と賃借権譲渡（概要）

亡くなった方に相続人が一切いないというケースもあります。
この場合は特別縁故者か国庫（政府）が相続財産を承継します。
財産の中に賃借権があると、特別縁故者または国庫（政府）に賃借権が移転することになります。
これについての解釈は、賃借権譲渡には該当しないという傾向があります。
詳しくはこちら｜特別縁故者への財産分与・国庫帰属は賃借権譲渡に該当しない傾向