【定期借地の保証金（敷金）の所得税は使途によって違いがある】

＜保証金や敷金に対する所得税の基本＞

あ　基本的性格

保証金・敷金＝『返還を要する預り金』
→『所得』には該当しない

い　『運用益』

長期間預かる
→『運用益＝利息に相当する』が生じる
→『運用益』について所得税の対象となる

＜保証金・敷金×所得税｜経済的利益の算定＞

あ　運用益＝『経済的利益』算定

経済的利益
＝『保証金額』－（保証金額×基準年利率による複利現価率）

い　複利現価率

国税庁の通達により随時示されている
外部サイト｜国税庁｜基準年利率

＜保証金・敷金×所得税｜経済的利益算定後＞

あ　経済的利益が土地価格の２分の１以下の場合；通常

経済的利益に対する課税→なし
保証金の運用使途に応じた課税→あり

い　経済的利益が土地価格の２分の１超の場合

経済的利益に対する課税
→『譲渡所得』として課税対象となる
分類＝『不動産譲渡所得』＝分離課税

＜保証金の使途×所得税｜事業用運用＞

あ　事業用運用｜典型例

土地造成費・賃貸事業の借入金返済・新規の建物建築

い　税務的扱い

利息相当額を『収入・経費』のいずれにも計上する
実質的には課税されない

う　趣旨

『払わなくて済んだ』と『実質的に得た』が実質的に同一の物に対する評価と言える

＜保証金の使途×所得税｜金融資産運用＞

あ　金融資産運用｜典型例

預貯金・公社債・指定金銭信託
貸付信託・抵当証券・一時払い養老保険

い　税務的扱い

計上不要である
『利子』について受領時に源泉分離課税されて納税関係が完了する

う　趣旨

『利子への課税』が『運用益』と実質的に同一
→１箇所で計上・課税すれば足りる
→別の『運用益』を計上すると２重に評価・課税することになってしまう

＜保証金の使途×所得税｜家事消費＞

あ　家事消費｜典型例

一般的な家事費としての使用
例；自宅の建築費用

い　税務的扱い

ア　基本的扱い 『家事費として使用した金額』について『利息相当額』を『不動産所得』に計上する
イ　利息相当額｜利率 『適正な利率』は毎年国税庁が通達として公表している（後記リンク）
例；平成２６年度分→０．５％
ウ　課税期間 保証金を返還するまでの毎年

う　趣旨

純粋に『払わなくて住んだ利息』と言える

＜参考情報＞

次の扱いについて説明している
・定期借地における保証金への課税
・適正な利率
外部サイト｜国税庁｜定期借地の保証金の課税・適正な利率