【建物賃貸借終了の正当事由のうち『必要性』】

1　正当事由の中の『必要性』｜居住の必要性

正当事由の中で『建物使用の必要性』が最も比重が大きいものです。
その中でも『自己使用』の必要性が特に重視されます。
オーナー・賃借人の『必要性』のバランスで分けて判例を紹介します。

（１）オーナーの居住の必要性が大幅に上回っている

（２）双方の必要性に差がない

オーナー・賃借人の『必要性』に差がない場合は、当然、他の事情で判断されることになります。
分かりやすいのは『明渡料の提供』です。
判例となっている事例を紹介します。

（３）賃借人の必要性の方が大きい

賃借人の『必要性』の方が大きい場合『正当事由』が認められにくい方向性です。
賃借人の『必要性』が特に大きい場合は『明渡料の補完』でも足りない、ということになります。

2　正当事由の中の『必要性』・営業の必要性

居住は特に強く保護される、という傾向があるのです。
営業の用途に関する判例を紹介します。
昭和４１年東京高判は明渡料ゼロで正当事由を認めました。

平成３年９月東京地判は明渡料７００万円で正当事由を認めました。

平成３年３月東京地判は賃借人が居住していたため、正当事由が否定されました。

『営業目的』と関連して『高度利用・有効活用』目的を正当事由として主張するケースも多いです。
これは後述します。

3　正当事由の中の『必要性』｜第三者の必要性

一定の範囲の『関係者』が建物を使用する、ということも『必要性』として扱われます。

4　正当事由の中の『必要性』｜建物売却の必要性

（１）建物売却はその理由で正当事由の判断が異なる

建物売却が目的となっている場合は、さらにその先の『売却する目的』によって判断が違ってきます。
つまり『入ってきた代金の使い道』です。

『借金返済』だけは保護される、という傾向があります。
判例を紹介します。

（２）建物売却目的×正当事由の判例

5　正当事由の中の『必要性』｜借地の明渡の必要性

借地人は通常、建物を所有しています。
そしてこの所有建物を第三者に賃貸する、ということもありふれています。
そうすると、借地契約が終了して、地主が建物収去土地明渡を請求する、という場面も生じます。

結局、正当事由としては認めない、という解釈になっています。
なお、現実には、借地人（建物賃貸人）が地主に対して建物買取請求を行えることも多いです。
仮に建物買取請求権が行使された場合、引渡を受けている建物賃借人は優先となります。
結局、建物賃貸借契約自体は継続するということになります。
詳しくはこちら｜借地期間満了時の建物買取請求権の基本（借地借家法１３条）
詳しくはこちら｜建物賃貸借の対抗要件｜同意の登記

6　正当事由の中の『必要性』｜建物の高度利用

（１）不動産の高度利用・有効活用の目的

不動産のオーナーは、固定資産税や将来の相続税という重い負担が課せられています。
そのため、オーナー側のニーズとして、老朽化した建物を機能の優れた建物に再築し、収益性を改善する必要に迫られています。
貸家を解体し、高層建物・ビルを建築する、という方法が典型です。
土地・建物を所有し、建物を賃貸している場合に『賃貸借終了』のための『正当事由』の判断が問題になります。
このような『不動産の高度利用・有効活用』という目的は『正当事由』として認められることもあります。
ただ『明渡料で補完する』ことが要求されるのが通常です。
明渡料は高額化する傾向があります。
一方で収益改善の根本的背景をうまく裁判官に伝えることができれば高額化を抑制できます。
これについては『貸地（借地）』の場合でもよく問題になることです。
詳しくはこちら｜土地の有効活用・高度利用のための借地明渡｜正当事由・明渡料

（２）高度利用・有効利用→高額の明渡料＋『正当事由』肯定｜判例

（３）高度利用・有効利用→明渡料ゼロ＋『正当事由』肯定｜判例

一定の事情が揃うと、高度利用目的でも『明渡料ゼロ』となることもあります。

具体的な判例を紹介します。

7　正当事由の中の『必要性』｜その他付随的事情

（１）建物再築計画が具体的でない→ダミーとして考慮されなかった

（２）賃借人＋親族の所有不動産が考慮された