【空家問題×マーケット・基本｜需給のミスマッチ・リバースモーゲージ】
１ 日本創成会議｜調査結果＝首都圏の高齢化→医療・介護が不足
２ 空家活用の促進｜現在進行中の政策＝立法＋税制改正
３ 空間・土地に対する需給×２面性｜ミスマッチがある
４ 需要変化への対応・現状｜『個人の住宅』だけにミスマッチあり
５ 個人の住宅×需要変化への対応｜用途変更
６ リバースモーゲージ｜住宅担保＋老後の生活資金の提供
１ 日本創成会議｜調査結果＝首都圏の高齢化→医療・介護が不足
首都圏では近い将来，医療・介護が不足することが指摘されています。
＜日本創成会議｜調査結果＞
あ 将来の首都圏
首都圏では今後高齢化が急激に進む
医療や介護に対応できなくなる
い 対応策・提案｜概要
ア ロボット・空家の活用イ 高齢者の地方への移住
う 公表機関・公表日
日本創成会議
＝有識者などによる政策発信を目的とする団体
平成２７年６月４日公表・報告
外部サイト｜日本創成会議｜東京圏高齢化危機回避戦略
２ 空家活用の促進｜現在進行中の政策＝立法＋税制改正
空家活用の促進については，既に政府として対策が実施されつつあります。
＜空家活用の促進｜現在進行中の政策＞
ア 空家対策特別措置法イ 税制改正
これらの内容については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜空家問題・行政による解決｜制度・解決事例｜条例の限界・滞納処分
空家問題の政策だけで解消されるべきものではありません。
そもそも本来はマーケット・メカニズムで解消されるはずなのです。
以下，需要・供給といったマーケット的視点での分析を説明します。
３ 空間・土地に対する需給×２面性｜ミスマッチがある
『空間・土地の需要vs供給』という軸で整理してみます。
＜空間・土地に対する需給×２面性＞
あ 需給バランス・２面性
| 項目 | 需給バランス |
| 空家 | 供給過剰 |
| 大都市の介護施設 | 需要超過 |
い アンバランスの所在＝ミスマッチ
経済全体としての需給のアンバランスではない
アンバランスの原因＝マッチングの不足
う ミスマッチの原因
マーケットメカニズムによる調整が稼働していない
『需要・供給』の部分では『問題』は生じていないと言えます。
少なくとも『解消されるべき需要／供給がマッチしていない』状況です。
４ 需要変化への対応・現状｜『個人の住宅』だけにミスマッチあり
社会全体の『資本』として，需要変化への対応状況を整理します。
＜需要変化への対応・現状＞
あ 社会資本→対応が進んでいる
例；横断歩道橋の撤去
い 事業資本→対応が進んでいる
例；工場の用途変更・住宅用地化
う 個人の資産→対応が進みにくい
例；住宅
要するに『個人の住宅』だけにミスマッチが生じている，と言えます。
５ 個人の住宅×需要変化への対応｜用途変更
個人の住宅について『需要変化』に対応させる方法をまとめます。
＜個人の住宅×需要変化への対応｜用途変更＞
あ 基本概念
ア ストックをフローに変えるイ 収入を消費に転換する
い 促進方法｜例
ア リバースモーゲージ
後述する
イ 空家のマッチング
空家や敷地の需要・供給のマッチング
大きく２つの具体的対応策が挙げられます。
このうち『需要・供給のマッチング』については別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら｜空家問題｜需給のマッチング・空き家バンク・空家情報のマーケット化
本記事では『リバースモーゲージ』について，次に説明します。
６ リバースモーゲージ｜住宅担保＋老後の生活資金の提供
リバースモーゲージという制度・仕組みについてまとめます。
＜リバースモーゲージ＞
あ 概要
住宅ローンを逆転させたもの
現時点では民間の金融機関・信託会社が提供している
い 内容・仕組み
住宅の所有者が自宅を担保にして老後資金を借りる
所有者が亡くなった時点で，担保不動産を売却して一括返済する
う 政府の促進策｜例
ア 公的な金融機関によるリバースモーゲージの提供イ 税制上の優遇
一般的な『住宅ローン』は住宅を『入手』する時に利用するものです。
リバースモーゲージは受託を『手放す』プロセスの一環と言えます。
その意味で『リバース・住宅ローン』という性格があるのです。
最終的に担保不動産が売却される＝流通に乗る，ということになります。
当然，次に有効に活用できる人や会社が購入するのです。
