【相続税・小規模宅地特例｜基本・併用｜民泊の扱い】

＜相続税｜小規模宅地特例｜基本＞

※相続開始が平成２７年１月１日〜のケースに適用される

＜相続税｜小規模宅地特例｜併用の可否＞

あ　『A・C』は１グループ

上記『A・C』は同一グループである
→一方を上限まで使うと他方は使えなくなる

い　『B』は独立

上記『B』は独立している
→『A・C』を使っていても『B』は上限まで使える
※租税特別措置法６９条の４第２項
※租税特別措置法通達６９の４−１０

＜相続税｜小規模宅地特例｜併用パターン＞

あ　併用｜具体例｜超高効率減税パターン

次の『両方』について８割引を適用できる
→合計７３０平方メートルが８割引になる
・自宅敷地（A）３３０平方メートル
・貸付事業以外の事業の敷地（B）４００平方メートル

い　併用｜具体例｜抵触パターン

次の『どちらか一方』だけ割引になる
・自宅敷地（A）３３０平方メートル・８割引
・貸付事業の敷地（C）２００メートル・５割引

＜相続税｜小規模宅地特例×民泊＞

あ　民泊が『店舗・ホテル』と同様の場合

敷地は『特定事業用宅地』（上記B）となる
→自宅（A）で減税を使った場合でもさらに民泊敷地を減税可能
＝民泊用建物の敷地は４００平方メートル・評価額を８割引にできる

い　民泊が『貸家』と同様の場合

敷地は『貸付事業用宅地』（上記C）となる
→自宅（A）で減税を使った場合には民泊敷地は減税できない
＝民泊用建物の敷地は評価額を下げられない

＜『貸付事業用宅地』・定義＞

あ　貸付事業

『事業』レベルに達している次の業種
ア　『不動産貸付業』イ　『駐車場業』ウ　『自転車駐車場業』

い　準事業

次のすべてに該当する行為
ア　『事業』レベルに達していないイ　『不動産の貸付』に類する行為ウ　相当の対価ありエ　継続的 ※租税特別措置法６９条の４第３項４号
※租税特別措置法施行令４０条の２第６項，１項

＜『特定事業用宅地』・定義＞

あ　土地利用状況（※２）

一般的な『事業』の用に供していた宅地
『貸付事業用宅地』を除く
典型例＝店舗・ホテル・事務所

い　事業主

被相続人

う　特例対象の相続人

ア　事業の後継者となる親族イ　生計が同一であり，相続後にその宅地で事業を行う親族 ※租税特別措置法６９条の４第３項１号
※租税特別措置法施行令４０条の２第６項，１項

＜特定同族会社事業用宅地・定義＞

あ　土地利用状況

『特定事業用宅地』の定義と同じ（上記※２）

い　事業主

同族会社
次の両方に該当する会社Dのことである

う　同族会社｜定義

被相続人＋親族で会社Dの株式の過半数を有している
被相続人は会社Dに土地を貸し付けている

え　特例対象の相続人

同族会社の役員である親族

お　税務上扱い

『特定事業用宅地』と同じである

＜特定事業用宅地｜民泊×判別ポイント＞

あ　一括代行×事業主判断

『一括代行』の場合
→『宿泊サービスの事業主』の判断が曖昧になる

い　判別ポイント

利益・損失を誰が負担・分担しているか
大きな投資的出費の判断を誰がしているか

え　判別｜具体例

ア　一般的な代行サービスの利用 『事業主』はオーナーである
イ　サブリース方式 E社が『固定額で借り上げる＋宿泊サービスを提供する』方式の場合
→事業主はE社となる

＜小規模宅地特例｜民泊×判別ポイント＞

あ　条文の規定｜貸付事業用宅地の条件

次の２点に該当すると『貸付事業用宅地』となる
ア　『不動産の貸付』に『類する』と言えるイ　『継続的』と言える

い　特定事業用宅地の条件

『貸付事業用宅地』に該当しない

う　判別ポイント

宿泊サービス提供の頻度・規模が大きい場合
→『不動産の貸付』という性格が薄くなる
→特定事業用宅地という判定の方向性となる