【売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）】

1　売買契約に関する責任の種類

売買契約では、後から目的物に欠陥が発覚することがあります。不動産の売買は規模が大きくなりがちなので、実務で問題となることが多いです。
とにかく、売買契約に問題があると、いろいろな種類の法的な責任が生じます。
本記事では、主に不動産の売買契約に関して生じる法的責任の種類を説明します。

2　不動産売買のトラブルの解決の典型例

法的な責任の説明に入る前に、不動産売買でトラブル（問題）が生じる典型例と、法的な解決の方向性をまとめます。

3　売買における欠陥・不備の法的責任の種類

売買契約のプロセスや、目的物に問題があるといろいろな種類の責任が発生します。責任の種類としては、瑕疵担保責任・調査や説明義務違反による解除や損害賠償請求、また、錯誤や詐欺として契約を解消することなどがあります。事情によっては刑法の詐欺罪が成立することもあります。

4　買主に対して責任を負う者

以上のような法的責任については、責任を負う者が複数あります。瑕疵担保責任を負うのは売主だけです。調査や説明義務違反による責任は、売主だけでなく仲介業者も負うことがありあす。

以上の中で出てきた瑕疵担保責任の要件や効果などの基本的な内容は、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜売買・請負の契約不適合責任（瑕疵担保責任）の全体像
また、不動産売買における調査・説明義務についても別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産売買における調査・説明義務の基本（一般的基準）

5　買主から施工業者や設計・監理者に対する責任追及（概要）

以上のように、不動産の売買契約についての責任を負うのは、基本的には売主です。実際に、建物に欠陥（瑕疵）が発覚したケースで、売主に損害賠償請求をしても、十分に支払えるだけの財産がないということも多いです。
買主としては、施工業者（建設会社）に請求したいところです。しかし、買主は施工業者に発注した者（契約当事者）ではありません。そのため、請負契約の瑕疵担保責任としての損害賠償を請求できません。
これについては、施工業者（や設計・監理者）の不法行為として損害賠償請求ができることもあります。
詳しくはこちら｜売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）

6　責任の期間制限（概要）

売買に関する責任には前記のようにいくつかの種類のものがあります。それぞれの責任は当然、内容に違いがあります。
違いのうち１つは期間制限です。各種類の責任の期間制限については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜売買・請負に関する責任の期間制限と実務的な選択

7　契約責任と不法行為責任の比較

売買に関する法的責任にはいろいろなものがあります（前記）。分類の仕方として、契約責任と不法行為責任に分けるものもあります。この２つに分類して、比較をしてみます。
まず、注意義務の程度は、契約責任（債務不履行）の方が高度です。つまり違反になりやすいということです。
では、請求する側は契約責任を使った方が良いかというとそうとは限りません。実務では不法行為責任を主に主張することが多いです。

8　不法行為責任が有利な理由

契約責任の注意義務は高度ですから、この点では請求側は有利といえます。しかし、請求側はどのような契約が存在したのかとか注意義務の内容を主張・立証する必要があります。この主張・立証が困難であるケースが多いです。
このような事情から、実務では不法行為責任を選択する傾向があるのです。

本記事では、売買契約に関する責任の種類を説明しました。
実際には、個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることもあります。
実際に売買契約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。