【当事者の特定｜公的調査｜不動産登記・住民票・戸籍】
１ 不動産の所有者の調査・特定｜全体
２ 転出or死亡｜住民票消除への対応
３ 転出｜転出先の住民票調査
４ 死亡｜法定相続人の調査
５ 国土交通省ガイドライン｜土地所有者特定
１ 不動産の所有者の調査・特定｜全体
多くの事案で『当事者の特定』は必要なプロセスとなります。
本記事では『当事者の特定』の基本的事項を説明します。
まずは『不動産の所有者』の調査・特定の全体をまとめます。
＜不動産の所有者の調査・特定｜全体＞
あ 登記記録
登記上の所有者情報は次の２つがある
ア 所有権の登記名義人イ 表題部所有者
い 住民票情報
現在の住所・生存の有無を特定する
ア 住民票の写しイ 住民票記載事項証明書
う 現地・居住確認
現地に居住していることを確認する
ア 現地調査イ 郵便調査
調査の対象は，大きく，登記・住民票・現地ということになります。
なお，住民票や戸籍については調査できる者が厳しく限定されています。
（別記事『住民票，戸籍の閲覧者の範囲』；リンクは末尾に表示）
上記のそれぞれの調査方法の内容については次に説明します。
２ 転出or死亡｜住民票消除への対応
調査対象者が従前の住所から転出していることがあります。
また既に死亡していた，ということもあります。
この場合は『住民票調査』できっかけをつかめます。
＜転出or死亡｜住民票消除への対応＞
対象者が転出or死亡している場合
→住民票が消除されている
→住民票の写しが交付されない
→住民票の『除票』の写しを取得する
必要に応じて『本籍』の記載ありを選択する
３ 転出｜転出先の住民票調査
調査対象者が従前の住所から転出していた場合の調査方法をまとめます。
＜転出｜転出先の住民票調査＞
あ 転出先が判明した場合
従前地の住民票の除票に『転出先』が記載されていた
→転出先の市区町村から住民票の写しを入手する
転出している場合にはこれを繰り返す
い 転出先が判明しない場合
『本籍』の市区町村から『戸籍の附票の写し』を入手する
→『住所』の履歴が記載されている
４ 死亡｜法定相続人の調査
調査対象者の『死亡』が確認されるケースもよくあります。
この場合，原則的に法定相続人に権利・義務が承継されます。
そこで法定相続人を調査することになります。
＜死亡｜法定相続人の調査＞
あ 基本
登記上の所有者が死亡していることが判明した場合
＝戸籍上『死亡』の記録が存在する
→法定相続人を調査・特定する
い 法定相続人の調査
『本籍』の市区町村から資料を入手する
資料には次のようなバラエティがある
ア 戸籍謄本・戸籍事項証明書イ 除籍謄本・除籍事項証明書ウ 改正原戸籍
５ 国土交通省ガイドライン｜土地所有者特定
以上説明した調査方法は基本的なものです。
詳細な手続・作業については国交省がガイドラインとして公表しています。
実際の作業では便利な情報です。
＜国土交通省ガイドライン｜土地所有者特定＞
あ タイトル
所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン
第１版
い 公表時期
平成２８年３月
う 作成者
所有者の所在の把握が難しい土地への対応方策に関する検討会
外部サイト｜国土交通省ガイドライン｜土地所有者特定
