【共有物の賃貸借の解除の意思表示の方法（反対共有者の扱い）】

当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる。
※民法５４４条１項

（注・民法５４４条について）
ii　252条との競合
賃貸目的物が複数人の共有である場合に、その賃貸借契約を解除することは、共有物の「管理」の一環であろうか。
もし、そう解するならば、252条により全員による解除でなくてもよく(過半数で決する)、その限りで544条1項は適用されないことになる。
判例は、この立場である(最判昭39・2・25民集18巻2号329頁)。
※近江幸治著『民法講義Ⅴ　契約法　第４版』成文堂２０２２年ｐ８８

(ハ)解除の意思表示はどのようにするか。
(i)解除者が数人いる場合には、民法五四四条により、実質的にも意思決定が適法になされたことを示すために、全員から(つまり全員の名で)するのが妥当であろう。
※星野英一著『民法概論Ⅳ（契約）』良書普及会１９９４年ｐ８７

あ　意思決定と実行行為の区別

Ⅱ　複数当事者内部の意思決定
解除権不可分の原則は、あくまでも契約の相手方に対する解除権の行使方法を定めたものにすぎない。
それを超えて、複数当事者の内部での意思決定の方法までも規定するものではない。
それゆえ、解除権者が複数の場合に、契約を解除することについての意思決定が内部で有効にされたか否かは、民法544条1項を離れて、当該複数当事者内部に妥当する法律関係に関する規範(共有の法理、組合・共同事業の法理等)に従って判断される。

い　実行行為→全員の名が必要

しかし、この場合においても、賃借人に対する解除の意思表示は、民法544条1項により、全員の名でしなければならない

う　反対者→「代理」が必要（授権への言及なし）

(反対者がいる場合には、この者を代理して解除の意思表示をするということになる)。

え　昭和３９年最判の批判

ところが、判例（注・最判昭和３９年２月２５日）は、このような場合に、賃貸借契約の解除は管理行為にあたるから単独での解除は特別の事情がない限り許されないと判断した際に、さらに進んで、賃貸借契約の解除は管理行為にあたるから民法544条1項の規定の適用が排除されるとの法理も立てている。
しかし、後者の法理に対しては疑問がある。
※潮見佳男著『新債権総論Ⅰ』信山社出版２０１７年ｐ５５３、５５４

あ　授権みなし方向

（注・管理分類の行為の意思決定一般について）
「各共有者ノ持分ノ価格ニ従ヒ其過半数ヲ以テ」決定された事項については、「過半数」を制した共有者がその実行について管理権を取得するものと解することが妥当である。

い　昭和３９年最判との関係

「共有者が共有物を目的とする貸借契約を解除することは民法二五二条にいう〔同条本文の適用を受ける〕『共有物ノ管理ニ関スル事項』に該当し、右貸借契約の解除〔の意思表示〕については民法五四四条一項の規定の適用が排除される」とする判例(共同相続の場合に関するが、最判昭三九・二・二五民集三三一頁)は、意思決定の問題を決定の実行の問題に直結させているきらいがあるけれども、右のような理解を基礎にすえることによって正当と評価されうる。
※広中俊雄著『現代法律学全集６　物権法　第２版増補』青林書院１９９２年ｐ４２８

あ　実行行為（解除の意思表示）に関する規定の不存在

(3)管理実行（注・「管理行為」が正しいと思われる）について決定後の実行行為
共有者内部での意思決定は持分の多数決で「決する」ことができるが、その実行については規定がない。
この点は、組合財産についても同様であったが、2017年改正法(平成29年法律44号)は「決定」とその「執行」とについてそれぞれ明記をした(670条以下)。
共有については依然としてこの点は明確ではないので、解釈に任されることになる。

い　意思決定に代理権授与を含む（共有者間の意思決定一般論）

決定に際して実行権者を決めたならば、その権限を授与された者のみが権限を持つことになる。
これに対し、特に共有者の一部ないし第三者に実行権限を付与していなければ、共有者全員が実行権限を有するものと考えられる。
事実行為(廃棄処分等)をするだけでなく、契約などの意思表示をする場合には共有者全員を代理する代理権が認められることになる。

う　賃貸借契約締結→全員の名が必要＋授権認定

例えば、不動産を賃貸するということを決めた場合には、全員を貸貸人とする賃貸借契約が締結されるべきことになり、そうすると各共有者は自分の名及び他の共有者の代理人を兼ねて契約を締結することになる。
したがって、意思決定にはこのような代理権授権も含まれ、特に実行権者を限定しない限り、共有者全員がこの代理権を認められることになる。
※平野裕之稿／能見善久ほか編『論点体系　判例民法２　第３版』第一法規２０１９年ｐ３５０

え　解除の意思表示→全員の名が必要

・・・解除では、共有物という物権関係を離れて、賃貸借契約という債権関係を問題にしなければならないので、解除の効果は賃貸人たる共有者全員に帰属しなければならず、ここでは解除権不可分の原則は回避できないはずである。

お　解除の意思表示→授権を認める

そして、解除の意思決定においては、解除の意思表示についての代理権授与の決定も併せて可能であり、それにより全員の名で解除をする権限が認められるので、いわば全員を代表して1つの契約全部の解除の意思表示ができるというべきである。

か　解除の意思表示・まとめ

要するに、解除の意思決定は持分の過半数ででき、他方で、解除の意思表示は全員がしなければならない―全員に解除の効果が帰属しなければならず全員の意思表示が必要である―が、解除をする共有者は反対の共有者も含めて全員の名で実行として解除ができるので、何も不都合はないのである。
※平野裕之稿／能見善久ほか編『論点体系　判例民法２　第３版』第一法規２０１９年ｐ３５５

あ　民法２５２条と５４４条の関係→３つの問題に分解

◆共有物の管理と解除権不可分の原則
以上の説明は賃貸借契約の解除にも妥当するが、共有規定との関係については議論がある。
例えば、ABがCに賃貸されている不動産を共同相続により取得し、相続分、したがって持分はAが3分の2、Bが3分の1であるとする。
Cが賃料の支払を遅滞する場合、解除をするかどうかは共有物の管理に関する事項なので、252条により持分の過半数で「決する」ことができる。
したがって、Aが解除をするかどうか決められることになる。
ところが、解除権はABに1つの権利として帰属し、544条によりABが全員で行使をしなければならない。
また、解除権の準共有であり(264条)、解除権の行使は処分になるので全員の同意が必要である。
①252条は持分の過半数で決する、
②264条では全員の同意で決する、
③544条で解除は全員の行使が必要、
とこれら3つの規定の関係が問題になる。
①と②が内部的意思決定で、③は決定されたことの実行であり、抵触が問題になるのは①と②である。

い　昭和３９年最判の批判＋自説

判例は、「共有者が共有物を目的とする貸借契約を解除することは民法252条にいう『共有物ノ管理ニ関スル事項』に該当し、右貸借契約の解除については民法544条1項の規定の適用が排除される」とした(最判昭39・2・25民集18巻2号329頁)。
①と③が抵触するという理解であるが、①②の抵触を問題とすべきであり、共有物の管理規定が優先適用され、②は適用排除されると考えるべきである。
したがって、Aは持分の過半数を有するので解除を決定できる。

う　全員の名が必要（「賃貸人」の名）

そして、解除は544条に基づき全員の名で行い全員に効力が生じる必要があるので、Aは賃貸人の名で(ABを意味する)解除を実行することができる。
①と③は抵触するものではない。
※平野裕之著『債権各論Ⅰ　契約法』日本評論社２０１８年ｐ１１２、１１３

あ　授権みなし

（注・管理分類の行為の意思決定一般について）
意思決定に際して、誰が実行できるかを決めていればそれに従うが、決められていない場合には、共有者の全員に実行権限また代理権が認められる(広中428頁)。

い　意思表示は全員が必須

契約ないし意思表示の当事者については、全員を当事者とする必要があり、各共有者が全員を当事者とする意思表示ができると考えるべきである。
例えば、AB共有の土地を、Aが裁判所の許可を得て単独で売却することを決めた場合、AはABを売主とする売買契約を締結できる(→21-15)。
不動産を賃貸することを決めた場合には、全員を賃貸人とする賃貸借契約が締結されるべきである。

う　昭和３９年最判との関係→批判

賃貸借の解除も同様であり、解除の内部的意思決定は持分の多数で決められるが、解除は全員の名でしなければならない。
したがって、解除権不可分の原則(544条)とは抵触することはなく、持分の過半数で解除が決まったら、全員の名で解除の意思表示ができるのである。
判例は、「民法544条1項の規定の適用が排除される」と説明するが(最判昭39.2.25民集18巻2号329頁)、適切ではない。
※平野裕之著『物権法　第２版』日本評論社２０２２年ｐ３６６

あ　解除の意思表示→全員の名が必要

さて過半數で解約すると決定した場合に、これに基く解約告知は全員から全員へ爲されねばならないことは本判決（注・大判昭和２９年３月１２日）が認めている如くだが、解約反對者は恐らく通知を出さないであろう。

い　「全員の名」を実現する３つの方法

ア　第１説＝協力義務 この場合管理協力義務を認め通知を爲すべきか、
イ　第２説＝授権みなし（採用） 反對者も決議において通知を發すことの委任を爲したものと看做し賛成者において反對者の名をも連記して有効に解約告知を爲しうると解すべきか、或は
ウ　第３説＝家裁の手続（立法論） 家庭裁判所をして管理人を選任せしめて共同相続人全員に代つて通知を爲さしむべきだと解しうるか

う　見解

疑問であるが、私は第二説を採りたい。
※谷口知平稿『共同相續人の一人が相續財産たる家屋の使用借主である場合と他の共同相續人のなす使用貸借の解除』／『民商法雑誌３１巻２号』１９５５年６月ｐ２２４

あ　全員の名は必要ではない見解（前提）

この点については、解除の意思決定も、解除の意思表示も、賛成した者のみで行えばよいというのが判例の立場と整合するという見解もあります。
この見解は、解除に反対する意見を述べた者までも解除の意思表示に名義を連ねなければならないことは不合理だと理由づけます。

い　自説＝全員の名が必要

しかしながら、解除の効果は、解除に反対する意思を示した者についても及ぶ以上、解除に反対した一部の共有者につき、解除の効果は及ぶのに解除の意思表示を行わないというのも不自然です。

う　昭和３９年最判の読み取り方

そこで、解除の意思表示は、解除の効果が及ぶ全員の名義で行うべきと考えられます。
この考え方によると、前掲最判昭39・2・25は、解除の意思決定に関する判断であり、解除の意思表示については判断していないと考えることになります。

え　授権みなし方向

したがって、解除の意思表示(賃借人への通知方法)については、解除に反対の意思表示をした共有者も含めた賃貸人全員の名義で行うことが適当であると考えます。
※村松聡一郎稿／鈴木一洋ほか編『共有の法律相談』青林書院２０１９年ｐ６７

あ　解除の意思表示→全員の名が必要

これは、ABC全員の名前で、又は、一部の者（A）が残りの者（BC）を代理して「A及びBC代理人A」として、解除する（544条1項）。

い　非協力者がいる場合の方法（事案の設定）

少数者の意思表示問題は、第1段階で解除することに決まったが、これに反対していた者が第2段階で意思表示及び代理権授与に応じない場合である。
上記の例でABが解除に賛成し、Cが反対したが、ABが持分の過半数を有しており、解除する決定がされたとする。
次の4つの方法が考えられる。

う　授権についての４つの方法

ア　第１＝意思表示を求める訴訟 第1に、第1段階の決定によりCも解除の意思表示をする義務を負ったとして、ABがCに対し意思表示を求める訴訟を提起する方法（現414条2項但書〔改正民法では削除〕、民執174条）。
理論的難点は少ないが、現実的ではないだろう。
イ　第２＝授権の事実認定または擬制が必要 第2に、第1段階の決定に伴い、Cは第2段階における代理権をABに授与したと評価し、代理方式の意思表示をする方法。
これは、ABCの内部関係において組合等の成立が認められるときは有効（注・明文規定があるという意味であろう）だが、そうではない共有の場合は、個別事情に基づく代理権授与の認定又はその擬制を要することになろう。
ウ　第３＝全員の名は不要（昭和３９年最判） 第3に、544条1項は、(a)の①に関する規律であり、(a)の②については少数者Cの利益が保障されていればよいと理解し、その保障は第1段階の決定の段階でなされていると考え、ABのみの名前での意思表示をする方法。
上記判例と同様の帰結を導きうるが、同項をそこまで限定解釈してよいかという問題がある。
エ　第４＝全員の名は不要（信義則活用） 第4に、(a)の②の場合には、相手方の利益より少数者の利益の方が大きな問題であるが、少数者Cの利益の保障が内部的になされている場合には、ABのみの名前での解除であっても、それによる実質的不利益を受けない相手方が544条1項に基づき解除の無効を主張することは、信義則に反すると解する方法。
有効な解除かどうかを判断するという相手方の負担は抽象的には考えられるものの、特に債務不履行による解除の場合には、その負担をさほど重視するまでもない。

え　採否→第１・第２・第４

第1、第2の方法のほか、第4の方法もありうると考える。
※中田裕康著『契約法』有斐閣２０１７年ｐ２２０、２２１