【建物賃貸借の中途解約と解約予告期間（解約権留保特約）】

1　建物賃貸借の中途解約と解約予告期間（解約権留保特約）

建物賃貸借では通常、期間が設定されています。
当然ですが、決められた期間は賃貸借の関係が継続します。
契約として賃貸人・賃借人を拘束します。
法律上は当事者の意向によって期間中に契約を終了させることはできません。
しかし、実際には入居者が退去しやすいように、契約上で期間中の解約が認められているものがほとんどです。
法律上は、解約権留保特約と呼びます。
一般的には『中途解約』『解約予告』『退去予告』などと呼ぶこともあります。
本記事ではこのような解約について説明します。

2　期間の定めのある建物賃貸借と中途解約（基本）

賃貸借の期間が２年や３年というように定められている場合は、その期間は契約が続くということになります。当事者の一方の都合で、期間中に解約する（契約を終了させる）ことはできません。ただし、実際には、契約の中で途中で解約できるという条項（解約権留保特約）があることが多いです。このような特約による解約は原則として可能です。

3　解約権留保特約の意味と有効性（全体像）

解約権留保特約（中途解約）は、約束した期間を破るものといえます。
そこで、賃貸人による解約を認める特約は借地借家法による賃借人の保護に反するので無効とすべきではないか、という発想もあります。詳しいことは後述します。
一方、賃借人による解約を認めても、賃借人保護に反しないので、これは問題なく有効です。

4　賃貸人の解約権留保特約の有効性（概要）

前述のように、賃貸人が中途解約をすることができる特約があるからといって、無条件にこれを認めると、賃借人保護が害されます。そこで、解約を制限する解釈がとられています。正当事由がある場合に限って解約できる、という解釈が一般的です。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の賃貸人からの中途解約（解約権留保特約）の有効性

5　賃貸人の解約予告期間→最低６か月

特約による中途解約を認める（有効）としても、解約の意思表示（通知）からどのくらいの期間が経過した時点で契約が終了するのか、という別の問題があります。解約申入期間、あるいは解約予告期間と呼んでいます。
まず、賃貸人による解約については借地借家法の規定を適用する見解が一般的です。その結果、最低限で６か月ということになります。

6　賃借人の解約予告期間→法定３か月・最低限なし

賃借人からの解約については、法律上の制限はありません。規定していないと３か月となります。この規定は任意規定なので、特約でこれとは違う期間を合意することも可能です。
ただし、長い期間を合意すると、賃借人は解約しにくくなる、つまり賃借人に不利です。では無効になるかというと、そう簡単ではありません。
賃貸人（オーナー）の立場から考えると、賃借人の解約により、入居者なしの空室リスク（収入なしの状態）が大きくなります。つまり解約予告期間を伸ばすことに合理性もあるのです。
解約予告期間を６か月と定めた事案について、これを有効と判断した裁判例があります。ただし、実際に退去した時点では残り（カラ家賃となる部分）は２か月半だけという状態でした。

7　解約留保特約と中途解約違約金（概要）

賃借人の解約を制限する目的は、賃貸人の空室リスクの低減です（前記）。
そこで通常、賃借人の解約申入期間は、中途解約の違約金と一体となっています。
解約権留保特約の有効性は、中途解約違約金の有効性と大きく関連します。
つまり、解約留保特約は、中途解約の違約金などの内容・条件も合わせて有効性が判断されるということです。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の中途解約の可否・中途解約違約金の有効性（賃料１年分基準）

8　賃借人の解約申入期間（解約予告期間）の相場

一般的に、建物賃貸借では、賃貸人からの解約申入を認める特約はあまりありません。
一方、賃借人による解約申入を認める特約は、条項として存在することがほとんどです。
賃借人からの解約申入の期間（解約予告期間）として設定する期間の平均的・相場的な目安をまとめます。
もちろん、個別的事情でこれとは大きく異なる期間を設定するケースも多くあります。

9　解約申入の実務的な方法（概要）

解約申入をした後から、解約申入をしたかどうかが不明確になるトラブルがよくあります。
そこで、実際に解約申入を行う場合は、記録に残しておくことが好ましいです。
実務的な解約申入の方法については、別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物賃貸借の解約申入の実務的な方法（登記の要否と記録化）

10　定期借家における中途解約権・解約権留保特約（参考）

以上の説明は、一般的な建物賃貸借（普通借家）についてのものでした。
一方、定期借家の場合には、中途解約について特有のルールや解釈があります。特約がなくても一定の状況があれば中途解約が認められます。また、特約による解約の場合に、正当事由は不要ですし、また解約申入期間の制限もないという見解が一般的です。
詳しくはこちら｜定期借家における解約権留保特約（普通借家との比較）

本記事では、建物賃貸借契約（普通借家）における解約権留保特約（中途解約）についての基本的事項を説明しました。
実際には、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってくることがあります。
実際に建物賃貸借の解約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。