【公租公課倍率法の基本（裁判例・倍率の実情データ）】

あ　算定の方法

対象の土地の税額に一定倍率を乗じた額を改定地代とする方法
内容＝固定資産税・都市計画税
年額で計算する
（月払いの場合）年額を１２で割って月額とする

い　特徴

改定賃料の算定が簡易・明確である
公平感がある

う　普及の実情

実務上、利用されることが増えている
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６２
※鵜野和夫著『不動産の評価・権利調整と税務　第４２版』清文社２０２０年ｐ５９５（同趣旨）

え　賃料改定特約としての活用

賃貸借契約の特約に定める実例も多い
例＝固定資産税・都市計画税の３倍を地代とする
詳しくはこちら｜賃料に関する特約（自動改定特約）の基本（種類とメリット）

あ　鑑定の内容（一部）

一般的に地代の額は公租公課の２．５倍程度である

い　裁判所の判断

他物件の鑑定では２．７５倍という率が用いられている
２．５倍を若干大きな倍率に引直してみることも検討の余地がある
※東京地裁昭和６０年１０月１５日

あ　特約

賃料改定に関する特約はない
少なくとも認定された形跡がない

い　近隣エリアの慣行

東京都吉祥寺駅付近の土地について
賃料は公租公課を基準として決定されるのが一般的である
公租公課＝固定資産税＋都市計画税
賃料はおおむね公租公課の２〜３倍とされている
商業地は３倍程度である

う　対象土地の地代の履歴

時期 賃料（公租公課倍率） 昭和４５年３月 （地上権設定＝借地の開始） 昭和４７年（４月）〜昭和５０年（３月） ３．５倍 昭和５０〜５２年 ２．７倍 昭和５３年 ２．８倍 昭和５４〜５５年 ２．９倍
※東京高裁昭和５９年６月２０日；『判例タイムズ５３５号』ｐ２０９

あ　借地慣行の認定

対象土地近隣には『ア・イ』の借地慣行が存在した
ア　公租公課に一定の倍率を乗じて地代を決定するイ　地代の増額について公租公課との比率を一定に保つ

い　公租公課倍率法の回避

昭和５７年度
武蔵野市の政策により
都市計画税が暫定的に０．０５％引き下げられた
公租公課倍率方式の採用には疑問がある

う　実質的な公租公課倍率法維持

スライド法による試算を参照する
試算額は公租公課の約３倍である
→相当である
→この金額を改定賃料とする
※東京高裁昭和５９年６月２０日；『判例タイムズ５３５号』ｐ２０９

あ　日税不動産鑑定士会の調査結果

東京都２３区内の平均
基準時点 住宅系 商業地系 平成３０年 ４．６０倍 ４．３７倍 平成２７年１月１日 ４．３５倍 ４．０５倍 平成２４年１月１日 ４．２５倍 ３．８１倍
外部サイト｜日税不動産鑑定士会｜継続地代の実態調べ

い　東京都不動産鑑定士協会の調査結果

基準時点 住宅地 商業地 平成３０年 ４．０倍 ４．４倍
※東京都不動産鑑定士協会「継続地代の調査分析第５回（平成３０年度）」
※鵜野和夫著『不動産の評価・権利調整と税務　第４２版』清文社２０２０年ｐ５９５参照

う　東京簡易裁判所のデータ

調停が成立した６９件の平均
調停成立時期 住宅系 商業地系 平成６年後半〜平成７年前半 ３．１倍 ２．４倍
※『東京簡易裁判所管内における継続賃料の動向』／東京民事調停連合会『東調連会報平成７年第４８号』

あ　昭和４０年代の調停

昭和４０年代後半の調停では、改定地代を固定資産税等の２〜３倍（おおむね２．５倍、住宅地では相対的に倍率が低く、商業地では相対的に高い）をもって、適正地代とする例が多く見られた。

い　バブル期の地価急上昇

地価の急上昇が生じた
しかし（継続）地代は低い上昇率にとどまった

う　平成６年の固定資産税の評価額引上げ

その後、平成６年の固定資産税の評価額の引上げと負担調整率による税額の漸増という政策がとられ、地価が下落していくのに固定資産税等は増額されるという現象が生じ、継続地代と固定資産税との相関関係は絶たれた。

え　平成９年以降の地価・固定資産税の関連性復活

しかし、平成９年以後、地価の下落率が固定資産税等の税額に反映される改正がなされ、継続地代と固定資産税等との相関関係が取り戻されつつあるともいえる。
※鵜野和夫著『不動産の評価・権利調整と税務　第４２版』清文社２０２０年ｐ５９５

あ　傾向

権利金や更新料の授受がない場合
→賃料の相場が大きく上昇する傾向がある

い　具体例

ア　裁判例 公租公課の６．５倍
※東京高裁平成１２年７月１８日
イ　税務上の通達の流用 更地価格の６％
※国税庁通達・課資２-５８（例規）直評９昭和６０年６月５日
詳しくはこちら｜権利金や更新料の支払がないケースの賃料算定と『相当の地代』