【差額配分法の不合理性と修正する方法】

＜差額配分法の不合理性（引用）＞

『差額配分法は，土地の市場価格が収益還元価格と乖離して変動していた過去の時代に，土地の市場価格を基礎にして算定される地代と実際支払い地代との差額を，賃貸人と賃借人間で配分するという思想で作られていた。
しかしそれがなにがゆえに正当なのかを検証することは極めて困難であった。
現在は，土地の市場価格のうち将来の値上がり期待部分が減少し，次第に収益還元価格に近づこうとしているのであって（略）差額配分法の存在意義を認めることは困難である。』
※東京高裁平成１４年１０月２２日／『判例時報１８００号』
詳しくはこちら｜総合方式と賃料試算の４手法の合理性を否定した裁判例（平成１４年東京高判）

＜差額配分法の不合理性の実情と合理化＞

あ　不合理な鑑定の横行

『差額部分の配分割合を形式的に一定の実践手法で導き出し，契約当事者間の具体的事情に対する考察を欠いたものもある。
このような簡便な差額配分法は,（略）総合方式を具現する有用な内容を備えるとはいえない。』
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６４

い　不合理性の回避

『そこで，裁判で争われるときには，配分の中身を証拠による事実認定を経た事実関係を基礎として，不動産鑑定が前提とした事情や各手法の判断過程の細部を検討して当該事件に対する鑑定としての合理性を判断した上で，具体的な当該契約の条項を解釈しながら相当賃料を確認することになろう。』
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６４

＜配分率の不合理性＞

あ　配分率の分類

折半法・底地割合配分法などがある

い　配分率の根拠

『あ』の配分率について
→根拠は十分明らかであるとはいえない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６３
※江間博『新版　不動産鑑定評価の実践理論』株式会社プログレスｐ９１
詳しくはこちら｜差額配分法の配分率の基本（理論と代表的／マイナーな配分率）

＜差額配分法の不合理性と総合方式＞

あ　過去の裁判例

差額配分法を単独では用いることは不適切である
他の算定方式による試算賃料額と併用する必要がある
＝複数の試算賃料を比較考量して最終的な相当賃料額を決定する
詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）
※東京高裁昭和５１年５月２７日
※名古屋高裁昭和５１年１２月１４日
※名古屋高裁昭和５２年６月３０日
※東京高裁昭和５３年６月２８日
※東京地裁昭和５６年３月２７日
※東京高裁昭和５８年５月１６日
※東京高裁昭和６１年６月２５日

い　総合方式の公式化

現在の鑑定評価基準において
総合方式が採用されている
実質的に『あ』と同様の内容である
※不動産鑑定評価基準ｐ５２（第２章第１節Ⅱ２）
詳しくはこちら｜改定（継続）賃料に関する不動産鑑定評価基準の規定内容

＜地価急騰と差額配分法（概要）＞

一時的な地価急騰が生じている場合
→差額配分法の試算賃料は重視しない
※東京地裁平成３年９月２５日／『判例時報１４２７号』ｐ１０３
詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）

＜マイナス差額の配分（概要）＞

マイナス差額の配分の理由が不明である
→マイナス差額は配分しない傾向が強い
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６４
詳しくはこちら｜差額配分法におけるマイナス差額の配分の肯定／否定説と配分率