【利回り法における期待利回りの位置付け（適正利潤率の不合理性）】

1　利回り法における期待利回りの位置付け

継続賃料の算定方式の１つに利回り法があります。利回り法の計算の中の継続賃料利回りを決定する際、期待利回りを参考にするという考え方もありますが、これを否定する考え方もあります。
詳しくはこちら｜利回り法の基本（考え方と算定式）
本記事では、利回り法の試算における期待利回りを使うことに関する問題を説明します。

2　過去と現在の期待利回りの位置付け

期待利回りとは、一般的な適正利潤率のことです。継続賃料の計算の中で期待利回りを使うかどうか、ということは、時代とともに変わってきています。古い時代には比較的期待利回りを使う傾向が強かったこともあります。
しかし現在では期待利回りは使わない、つまり、過去の当該契約における利回り（継続賃料利回り）を使う傾向がとても強くなっています。要するに現在の利回り法は過去の地代を地価の変動でスライドさせる、というものになっているのです。その上で、期待利回りを参考にすることもある、というような程度なのです。

3　従前賃料の修正による利回り算定事例（参考）

実際に、継続賃料利回りを修正して計算の中で用いたという裁判例を紹介します。期待利回りを参考にして利回り（率）を修正したわけではありませんが、１つの参考になります。

4　期待利回りの率

（１）実務における相場→５、６％

利回り法の計算の中で、期待利回りを参考程度に使うことも一応あります。ここで、期待利回りとして使う数値（率）にもいろいろなパターンがありますが、（参考として使う場合には）法定利率として５％や６％を使うことがあります。

（２）不法占有による損害金の算定→５％の実例あり（参考）

ところで、土地の不法占有のケースで損害金を算定する局面で、賃料相当額（賃料の相場）が使われます。賃料（相当額）の算定の中で、土地評価額（固定資産評価額）に利回りとして５％を乗じた裁判例もあります。
詳しくはこちら｜不動産の不法占有（賃貸借契約終了後）の損害金算定（賃料相当額・固定資産税倍率など）

（３）税務上の「相当の地代」→６％（参考）

税務上の概念として「相当の地代」というものがあります。限定的な状況で使われる概念ですが、権利金の授受がない借地における地代に関して、更地価格の６％が標準として使われています。要するに、期待利回りとして６％を採用している、ということになります。
詳しくはこちら｜権利金の授受がない借地契約における認定課税（相当の地代・無償返還の届出書による回避）

5　期待利回りの不合理性（修正の必要性）

ところで、継続賃料ではなく新規賃料を計算するときには期待利回りを使います（過去の賃料額がないので当然です）。そして、新規賃料と継続賃料はイコールではありません。そこで、期待利回りを使って賃料額を試算した場合、（継続賃料として使うには）その後に大幅に修正する必要があります。

6　適正利潤率の不合理性と修正要素

前述のように、期待利回り（適正利潤率）を使って賃料額を計算した場合に、これを継続賃料の判断に使うとすれば、修正が必要になります。このことをはっきりと指摘した裁判例がありますので紹介します。

7　具体例による適正利潤率の不合理性

前記と同じように、適正利潤率を用いて試算した賃料は、継続賃料としては不合理である、ということを具体的な計算を示しつつ指摘した裁判例もあります。

8　期待利回りを用いる不合理性の回避方法（概要）

以上のように、利回り法で継続賃料を計算するときに期待利回りを使ってしまうと、そのままでは使えず、大幅な修正が必要となります。その修正の方法にはいくつかのものがあります。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜利回り法の試算の修正方法の種類全体

本記事では、継続賃料の算定方式のうち利回り法の中で期待利回りを使うことに関する問題を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法が違ってきます。
実際に地代などの土地の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。