【利回り法における特殊事情の賃料額レベルでの反映（増改築拒否など）】

＜過去の経緯による６０％の減額事例＞

あ　試算賃料の算定

底地価格に一般的期待利回りを乗じた
期待利回り＝年６％
これを元にして試算賃料を算定した

い　増額修正要素

明治初期から始まり，１００年以上継続している
→地主にとっては賃貸借が投資的性格を持っている
現行賃料は固定資産税を若干上回る程度である
＝低額に抑えられている
今後も地価上昇が見込まれる

う　減額修正要素

土地は当初，医業経営の場所として利用されていた
現在は専ら居住の用に供されている
地価上昇の利益を所有者にのみ享受させることは妥当でない
一挙に大巾な賃料の増額をすることは好ましくない

え　総合判断

『い・う』の事情を考慮して
純賃料の６０％を減額した
この結果に必要諸経費などを加算した
→相当賃料とした
※仙台高裁昭和５０年７月３日

＜従前地代などによる５０％の減額事例＞

利回り方式から積算賃料（新規賃料）を算出した
従前地代その他の事情を考慮して
積算賃料の５０％を相当賃料と判断した
※東京高裁昭和４３年２月２９日
※大阪地裁昭和４３年３月２５日；同様の内容

＜地主の改築拒否による５０％の減額事例＞

あ　事案

対象借地の周囲はほとんど堅固建物である
借地上の建物は木造である
地主の反対のために改築できないためである

い　裁判所の判断

利回り法に基づく賃料額について
→５０％を減額した
※大阪地裁昭和４０年７月１３日

＜地主の増築拒否による３分の２の減額事例＞

あ　事案

借地は市街地の商業地域内に所在している
借地上の建物は木造トタン葺の平家建建物である
賃貸借契約には増改築禁止の特約があった
地主が増築を拒否している

い　裁判所の判断

借地人は借地の効率的利用ができない
衡平の見地から適正賃料の決定にあたってこれを考慮する
利回り法（積算法）による鑑定結果の賃料について
→約３分の２を減額した
＝約３分の１まで減額した
※仙台高裁昭和５１年２月４日