【建物譲渡特約付借地における地主と建物譲受人の対抗関係と紛争予防策】

＜建物譲渡特約付借地の建物の所有権移転リスク＞

あ　建物の譲渡

建物譲渡特約付借地において
借地人が借地上の建物を第三者に譲渡した
例；売買・交換・贈与

い　建物の差押

借地人の債権者が借地上の建物を差し押さえた
→第三者が競売で落札し取得した

う　地主のリスク（概要）

『あ・い』の場合
→地主と第三者は対抗関係となる（後記※１）
状況によって地主は不利益を受ける

＜地主と建物譲受人の対抗関係（基本；※１）＞

あ　前提事情

建物譲渡特約付借地の契約がある
契約期間中に第三者Bが『建物＋借地権』を取得した

い　対抗関係

建物の所有権＋借地権について
地主とBは（潜在的な）二重譲渡の関係なので，対抗関係となる

う　登記による優劣

建物の所有権登記について
地主とBのうち先に備えた方が優先となる（後記※２，※４）
※民法１７７条，借地借家法１０条１項
（参考）対抗要件の制度について説明している記事
詳しくはこちら｜対抗要件の制度（対抗関係における登記による優劣）の基本

＜地主による建物の仮登記＞

あ　対抗関係（概要）

地主が建物に登記を得ている場合
→その後の建物の賃借人・譲受人よりも地主が優先となる

い　登記の種類

地主が建物の譲渡を受ける前の時期において
地主は建物の所有権を有していない
→一般的な登記を行うことはできない
『う』のいずれかの２号仮登記であれば登記できる
※不動産登記法１０５条２号

う　仮登記の内容

ア　始期付所有権移転仮登記イ　所有権移転請求権仮登記 登記原因は売買予約である

＜建物譲受人が優先のケースの扱い（※２）＞

あ　建物譲受人優先の対抗関係

建物の譲受人Aが先に建物の所有権登記を得た
→Bが地主よりも優先となる
＝Bは地主に『建物所有権の帰属＋借地権の存在』を主張できる
地主は『借地の内容が建物譲渡特約付借地であること』を主張できない
→結果的にAが得た借地権は『い』のいずれかとして扱われる

い　借地権の扱い

ア　普通借地権 建物譲渡特約は付いていない
イ　一般定期借地権（借地借家法２２条）ウ　事業用定期借地権（借地借家法２３条１項） ※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１８７

＜建物譲渡に対する仮登記がない地主の対応策＞

あ　借地権の譲渡承諾

前記※２の事案において
借地権が従前の借地人Aから建物譲受人Bに移転した
→借地権の譲渡について地主の承諾が必要である
地主は承諾を拒否することでリスク発生を回避できる
※民法６１２条
借地権の内容が地上権である場合は許可不要である

い　承諾に代わる裁判所の許可（※３）

借地権の譲渡について地主が承諾しない場合
→裁判所の許可をもって承諾に代えることができる
※借地借家法１９条

う　裁判所の判断の傾向

地主に不利な事情が大きい
→裁判所は許可しない可能性が高い
※借地借家法１９条１項

え　建物買取請求のリスク

建物の譲受人が『第三者の建物買取請求権』を行使した場合
→地主は強制的に建物を買い取らされる
→当初の想定よりも早期に建物を買い取ることになる
※借地借家法１４条
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１８７

＜地主が優先のケースの扱い（※４）＞

あ　地主優先の対抗関係

地主が先に建物の所有権移転仮登記を得た
→地主がBよりも優先となる
※借地借家法１０条１項

い　地主が主張できる内容

ア　地主への建物譲渡イ　地主への借地権譲渡 将来地主が建物の譲渡を受けた時点で
借地権は混同により消滅する
※民法１７９条１項

う　借地権の扱い

Bが建物譲渡特約付借地権を得たものとして扱われる

＜建物譲渡に対する仮登記のある地主の対抗策＞

あ　借地権の譲渡承諾

前記※４の事案において
Bが得る借地は建物譲渡特約付借地として維持される
→地主は承諾をしても類型的に不利になるわけではない

い　裁判所の許可の判断の傾向

地主の承諾に代わる裁判所の許可（前記※３）について
借地権が譲渡されても地主に類型的な不利益はない（あ）
→裁判所は許可する可能性が高い
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第３版』日本評論社ｐ１８７