【土地売買と場所的・環境的要因（浸水リスク）に関する瑕疵】

＜土地の場所的・環境的要因と瑕疵（否定判断）＞

あ　土地以外に起因する性質

対象土地以外の要因による影響が大きい
ア　周囲の土地の宅地化の程度イ　土地の排水事業の進展具合

い　時間経過により変化する性質

時の経過による変化も大きい
例；排水の整備・周囲の環境変化

う　価値として評価済み

浸水リスクは，付近一帯の土地全体に共通する
→通常，付近一帯の土地の価格評価に織り込まれる
→冠水被害が生じることは既に考慮・反映済みである

え　結論

場所的・環境的要因について
例；浸水リスク
→独立して『瑕疵』とは認めない
※東京高裁平成１５年９月２５日

＜土地売買×浸水｜事案＞

あ　事案・概要

港区の土地・建物
AがBに売却した
Bは購入後，建物を取り壊した
建物を新築した
翌年，集中豪雨が生じた
建物の一部が浸水した

い　『物件状況等報告書』の記載

『浸水等の被害』欄には『知らない』と記載されていた
※東京地裁平成１９年１月２５日

＜土地売買×浸水｜裁判所の判断＞

あ　裁判所の評価

建物は取り壊されているので『土地』を中心に判断する
『建物』の構造により被害を受けるかどうかが決まる
『土地』の性状によって決まるものではない

い　裁判所の判断｜瑕疵

『土地』の性状としての不足はない
→『瑕疵』には該当しない

う　裁判所の判断｜説明義務

仲介業者は過去の浸水被害を実際に知らなかった
→信義則上の説明義務もない
※東京地裁平成１９年１月２５日