【土地売買後の土壌汚染の発覚によるトラブル（基本と裁判例の集約）】

＜土壌汚染に関する公的な基準と除去指示（概要）＞

あ　有害物質

第１〜３種特定有害物質が指定されている

い　行政の除去指示

土壌の汚染について
→都道府県知事が除去指示を行うことがある
詳しくはこちら｜土壌汚染に関する公的規制（汚染除去指示・第１〜３種特定有害物質）

＜売買における土壌汚染の責任の種類（概要）＞

あ　売買後の土壌汚染の発覚と責任

売買契約の締結の後において
土壌汚染が発覚した
→売主や仲介業者の責任が生じることがある

い　法的責任の種類

ア　瑕疵担保責任 売買契約解除や売主の損害賠償責任が認められることがある
イ　調査・説明義務違反 売主や仲介業者の調査・説明義務違反
→損害賠償責任が認められることがある
詳しくはこちら｜売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）

＜６価クロムの土壌汚染と瑕疵担保責任（肯定裁判例）＞

あ　事案

製缶業者に土地を賃貸していた
土地売買
土壌汚染調査実施
→基準値を超える６価クロム・鉛が検出された

い　瑕疵の判断

『瑕疵』にあたる
→瑕疵担保責任が生じる

う　免責特約の有効性

土壌汚染を想定できた
免責特約は無効である
※商法５２６条類推適用

え　損害賠償責任

売主は損害賠償責任を負う

お　賠償額

土壌汚染対策工事費用
＝約１４７０万円
※東京地裁平成２３年１月２０日

＜６価クロムの土壌汚染と瑕疵担保責任（否定裁判例）＞

あ　事案

土地の売買契約が締結された
６価クロムによる地下水汚染が発覚した

い　免責特約の有効性

土地上には『発生源』が過去にあったわけではない
→土壌汚染は想定内ではない
→『免責特約』が有効である

う　結論

売主の瑕疵担保責任は生じない
※東京地裁平成２４年９月２５日

＜鉛・フッ素の土壌汚染と説明義務違反（肯定裁判例）＞

あ　事案

工場敷地＋建物を４０億３９００万円で売買した
後から，調査を実施した
→鉛・フッ素等による土壌汚染が判明した
除去に要する費用＝約１億７６００万円

い　説明義務

過去の土地利用方法について
→『土壌汚染を発生する可能性が高い』ものであった
売主はこれを知っていた
売主は買主に次の事項を説明する信義則上の付随義務を負う
説明内容＝土壌の来歴や過去の土地利用方法

う　損害賠償責任

売主には説明義務違反があった
→損害賠償責任を負う

え　過失相殺

買主の過失は６割である

お　賠償額

除去に要する費用を６割控除する
→約７５００万円
※東京地裁平成１８年９月５日

＜砒素の土壌汚染と瑕疵担保責任（肯定裁判例）＞

あ　売買契約

土地の売買契約が締結された
土地上には，過去に工場があった
売主は土地の使用来歴を説明した
調査を実施したが，土壌汚染は発覚しなかった

い　引渡後の調査

土地の引渡後，水質測定を実施した
砒素が環境基準値を超えて検出された
それ以外にも，次のような埋設物が大量に発覚した

う　埋設物

PCB含有汚泥
インキ廃材
焼却灰
燃え殻

え　瑕疵の判断

土地の瑕疵があった
→売主は瑕疵担保責任として損害賠償責任を負う

お　賠償額

調査・対策費用の相当額
＝約５億７０００万円
※東京地裁平成２０年７月８日