【更新料特約の法定更新への適用（更新料支払義務）の有無】

1　更新料特約の法定更新への適用（更新料支払義務）の有無

借地契約において、更新料の支払の合意（特約）がなされることがあります。
詳しくはこちら｜更新料支払合意（特約）の基本（種類・法的問題の分類）
本記事では、更新料の特約が法定更新でも適用されるのかという問題を説明します。
つまり、法定更新でも更新料支払義務があるのかどうか、ということです。

2　法定更新における更新料特約の効力

借地契約の中に、法定更新の場合にも更新料支払義務があるという特約があった場合に、これを否定とする発想もありますが、有効とする見解の方が現在では一般的です。
これはあくまでも法定更新の場合にも更新料を支払う、という合意があった場合が前提です。具体的な特約が合意更新の場合だけ（更新料を支払う）と読み取れる場合には、法定更新の場合には更新料支払義務はないという扱いになります。

3　更新料を合意更新に限定する文言の認定

前述のように、法定更新の場合にも更新料の支払義務があるのかどうかは、結局、特約の解釈（読み取り方）によって決まる、といえます。更新料の特約の文言の解釈をした裁判例を紹介します。
この事案では、特約の文言が合意更新だけを想定しているように読めるものでした。
そこで、裁判所は法定更新には適用されないと判断しました。
この判断を裏返すと、特約の文言が法定更新も含むと読み取れるものであれば、法定更新の場合にも更新料支払義務がある、ということになります。このことを前提とした判断であると思えます。

4　法定更新における既払い更新料の返還請求

前記の裁判例の判断には、まだ続きがあります。実際には借地人が一定の更新料を支払っていたのです。
これについて、借地人は無効な特約によって払ったことを理由に、返還を請求したのです。裁判所は結論として、信義則によって返還請求を否定しました。
これを裏返すと、更新料特約が適用されない状況であるにも関わらず更新料を支払った場合には、（原則として）返還請求が認められる、ということになります。

5　借家における更新料合意の有効性（参考）

以上のように、借地において法定更新にも更新料合意が適用されるかどうかの画一的な公的判断がない状態です。
参考として、借家については、法定更新も含めた更新料の合意が有効であるという裁判例があります。
借地と借家で異なるので注意が必要です。

本記事では、借地契約の更新料の特約が法定更新の場合にも適用されるかどうか、という問題を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地の更新料に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。