【借地上の建物の増改築許可と付随的裁判の内容と法的効果】

＜増改築許可の認容決定の内容＞

個別的・具体的な増改築を適法にする権限を借地人に与える
『借地条件』を変更する効果はない
＝増改築は既存の借地条件の範囲内に限られる
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第２版』日本評論社２００３年ｐ１２３
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ５９

＜増改築許可の付随裁判の規定の基本部分＞

あ　要件＝前提事情

次の両方に該当する
ア　増改築を許可（認容）する なお借地条件変更の認容も含まれる
イ　当事者間の利益の衡平を図る必要がある

い　付随裁判

増改築の許可（本裁判）とともに
裁判所は付随的な処分（付随的裁判）をすることができる（後記※１）

う　申立の必要性

裁判所の職権で付随的裁判を行う
当事者の申立は不要である
※借地借家法１７条３項

＜増改築許可の付随的裁判の趣旨＞

あ　増改築許可の現実的な効果（前提）

増改築許可の認容決定がなされた場合
→『ア・イ』の効果が生じる
ア　更新請求の可能性アップ 更新拒絶の正当事由が認められにくくなる
→法定更新が認められる可能性が増大する
※借地借家法５条，６条
イ　建物買取額のアップ 建物買取請求権の行使による買取金額が上がる
※借地借家法１３条

い　利害の状況

借地人に利益が生じる
一方，地主には不利益が生じる

う　バランスの調整

実務では付随的裁判（後記※１）がなされるのが通例である
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第２版』日本評論社２００３年ｐ１２３

＜増改築許可の付随的裁判の内容の分類（※１）＞

あ　他の借地条件の変更

存続期間や地代の変更
例；存続期間の延長（後記※３）・地代の増額（後記※６）

い　財産上の給付

一時金の支払
実質的な『承諾料』である（後記※２）

う　その他相当の処分

典型例は『ア・イ』のような内容である
ア　金銭支払の効力発生要件化（※４） 財産上の給付を借地条件変更・増改築の許可の効力発生要件とする
イ　増改築の内容 増改築の内容についての具体的な指示（後記※５）
※稲本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法　第２版』日本評論社２００３年ｐ１２４
※東京地裁借地非訟研究会『詳解　借地非訟手続の実務』新日本法規出版１９９６年ｐ１８２
※水本浩ほか『基本法コンメンタール　借地借家法　第２版増補版』日本評論社２００９年ｐ５９
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』ｐ５０

＜財産上の給付の実務的傾向（※２）＞

あ　給付の有無

増改築許可の認容決定について
実務ではほぼ例外なく財産上の給付が命じられている
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ５０

い　給付を命じる裁判の性質

財産上の給付を命じる付随処分について
→確定すれば形成力を持つ
＝財産上の給付請求権が生じる
執行力を有している
※借地借家法５８条
『給付を命じる』方式以外もある（う）

う　実務的な傾向

ア　金額 財産上の給付（承諾料）の金額について
→原則的に更地価格の３％相当である
詳しくはこちら｜借地上の建物の増改築許可の承諾料の相場（財産上の給付の金額）
イ　条件方式 認容決定の効力発生を財産上の給付にかからせる方法もある（前記※４）
＝給付をしない限り，許可の効力が生じない
実務ではこの方式がとられることがほとんどである
ウ　支払期限 財産上の給付に期限を設定することが多い
期限は『３か月』が圧倒的に多い
※東京地裁の運用
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ５０，５１，５３
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２９

＜増改築許可と借地期間の延長（※３）＞

あ　増改築許可と異議権喪失の関係

増改築許可の裁判について
増改築制限特約の効力を外すだけである
異議権は喪失しない
＝（再築の）期間延長が適用されるわけではない
※東京高裁昭和５０年５月２９日；旧借地法について
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ５３

い　付随処分としての期間延長

付随処分のうち『他の借地条件の変更』として
形式的には借地期間を延長するとも含まれる
しかし，実務では期間延長はなされていない
※東京地裁の運用
※東京地裁借地非訟研究会『詳解　借地非訟手続の実務』新日本法規出版１９９６年ｐ２２８
※市川太志『借地非訟事件の処理について』／『判例タイムズ９６７号』１９９８年ｐ５２
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２９

＜増改築許可と地代の変更（※６）＞

増改築許可の認容決定について
→実務では地代の額を変更することは少ない
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２９

＜再築許可との比較＞

あ　再築許可と期間延長（参考）

再築許可は再築による解約（法律上の規定）の排除が趣旨である
※借地借家法８条２項
再築許可（認容決定）によって
期間延長（法律上の規定）も原則として適用される
※借地借家法７条２項
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の裁判の効果（解約回避・期間延長）

い　増改築許可と期間延長

増改築許可は増改築禁止特約の排除が趣旨である
増改築許可（認容決定）によって
地主の異議権（法律上の規定）は喪失しない
＝期間延長が適用されるわけではない
付随的裁判としても実務では期間の延長をしていない（前記※３）

＜増改築許可における具体的指示の例（※５）＞

増改築許可の裁判に付随して
増改築部分の軒先が私道にかからないように命じた
※東京地裁昭和４７年１０月２７日

＜付随的裁判と処分権主義＞

あ　処分権主義の非適用

付随的裁判について
→処分権主義は適用されない

い　当事者の意見の扱い

裁判所は当事者の意見に拘束されない
例；財産上の給付の金額を希望額より下げることも可能である
※澤野順彦『実務解説　借地借家法　改訂版』青林書院２０１３年ｐ２２０，２２１