【鉄道高架下店舗への借地借家法の適用（肯定判例）】
１ 鉄道高架下店舗の『借家』該当性（総論）
２ 鉄道高架下施設と旧借家法の適用（事案全体）
３ 高架下施設全体の『建物』該当性の判断
４ 貸与店舗の『建物』該当性の判断
５ 借地借家法『建物』の判断基準（概要）
６ 店舗貸与の契約の性格
７ 解約申入の効果（結論）
１ 鉄道高架下店舗の『借家』該当性（総論）
場所やスペースと貸すことが『借家』となることもあります。
『借家』だと借地借家法（や旧借家法）の適用があり，借主が強く保護されます。
詳しくはこちら｜借地借家法による借家の保護の主な内容と借家の種類
そこで，『借家』に該当するかしないかの意見の対立が生じることがよくあります。
本記事では，鉄道高架下の店舗について，最高裁が『借家』であると認めた判例を紹介します。
２ 鉄道高架下施設と旧借家法の適用（事案全体）
まずは事案の全体的な内容だけをまとめます。
理論的な主な対立は『借家』に該当するかどうか，ということでした。
＜鉄道高架下施設と旧借家法の適用（事案全体）＞
あ 店舗貸与と解約申入
AはBに鉄道高架下施設の一部を店舗として貸与した
その後，Aは解約申入を行った
い 旧借家法の適用の主張
Bは旧借家法の適用を主張した
→解約申入は旧借家法によって無効であると主張した
※最高裁平成４年２月６日
３ 高架下施設全体の『建物』該当性の判断
最初に，裁判所は，貸した店舗を含む，高架下施設の全体は『建物』に該当すると判断しました。
＜高架下施設全体の『建物』該当性の判断＞
あ 高架下施設全体の状況
土地に定着している
周壁を有している
鉄道高架を屋根としている
い 裁判所の判断
永続して営業のために用いることができる
→旧借家法の『建物』に該当する
※最高裁平成４年２月６日
４ 貸与店舗の『建物』該当性の判断
貸与した店舗は，前記の『建物』の一部といえます。
この『建物』を区分けした一部が『建物』といえるかどうかということについて，次に判断します。
この判定については，過去の判例の基準を使って，『建物』にあたると判断しました。
＜貸与店舗の『建物』該当性の判断＞
あ 貸与店舗の状況
貸与店舗は，高架下施設の一部を区切ったものである
隣の区画とは区分けについて
→ブロックにベニヤを張った壁によって客観的に区別されている
い 裁判所の判断
独立的，排他的な支配が可能である
→旧借家法の『建物』に該当する（後記※１）
※最高裁平成４年２月６日
５ 借地借家法『建物』の判断基準（概要）
前記のように，旧借家法の『建物』の判断基準については，昭和４２年の最高裁判例で示されています。
借地借家法の『建物』の判断にも該当する基準です。
＜借地借家法の『建物』の判断基準（概要）（※１）＞
あ 基本的事項
建物の一部であっても
『い』の内容の両方に該当する場合
→旧借家法の『建物』に該当する
い 『建物』の判断基準
ア 障壁その他によって他の部分と区画されているイ 独占的排他的支配が可能な構造・規模を有する
※最高裁判所昭和４２年６月２日；旧借家法について
詳しくはこちら｜借地借家法の『建物』（借家該当性）の判断基準の基本
６ 店舗貸与の契約の性格
このケースでは，経営委託契約という性格も主張されました。
しかし，最高裁は賃貸借契約の性格であると判断しました。
＜店舗貸与の契約の性格＞
あ 契約の名目と法的性格
『経営委託契約』という名目があった
しかし法的には店舗と店舗内備品の賃貸借契約である
い 旧借家法の適用
店舗の賃貸借については旧借家法の適用がある
※最高裁平成４年２月６日
７ 解約申入の効果（結論）
以上のように，このケースの店舗の貸与は建物賃貸借，つまり『借家』であると判断されました。
借地借家法が適用されるので，解約申入は大幅に制限されます。
正当事由がない限り解約申入はできないのです。
結果的に解約申入は無効であると判断されました。
借地借家法の借主保護が具体化したといえます。
＜解約申入の効果（結論）＞
あ 解約申入までの経緯
店舗貸与の契約は，既に期間満了が到来していた
その後，期間の定めのない賃貸借として更新された
オーナーは店舗貸与の契約の解約申入を通知した
い 解約申入の法的位置づけ
店舗貸与の契約は旧借家法の適用がある
→解約申入には正当事由が必要である
詳しくはこちら｜建物賃貸借終了の正当事由の内容｜基本｜必要な場面・各要素の比重
う 解約申入の効果
正当事由は認められない
→解約申入は効力を生じない
＝建物賃貸借契約は存続している
※最高裁平成４年２月６日
