【建物建築資金の融資における建物への抵当権設定契約は完成後にする】

＜登記実務における新築建物への抵当権設定の理論＞

あ　前提となる事案

抵当権設定の契約の時点で目的物が存在しない
例＝これから新築する建物に抵当権を設定する

い　条件付の債権的な効力を認める見解（※１）

抵当権設定契約が物権契約の一種であることを強調した場合
契約時点で目的物が存在しない
→停止条件付としても抵当権設定契約としての効力は生じない
＝将来『抵当権設定契約をする』という債権契約としての意味にとどまる
詳しくはこちら｜現存しない目的物の物権行為は条件付契約とされる傾向がある

う　不動産登記実務における運用との関係

不動産登記の実務において
『い』の見解が前提とされていると思われる
※昭和３７年１２月２８日民事甲３７２７号回答
※昭和４１年４月８日民事三発２１３号回答
※不動産登記実務研究会編著『Q&A権利に関する登記の実務７』日本加除出版２０１２年ｐ４５４，４５５

＜新築建物への抵当権設定の実務的な流れ＞

あ　建物完成後の契約締結（※２）

登記実務の考え方（前記※１）を前提とする場合
→建物完成後に，改めて抵当権設定契約の締結が必要となる

い　登記原因証明情報

建物完成後の抵当権設定契約（書面）が登記原因証明情報となる
※不動産登記法６１条
※不動産登記実務研究会編著『Q&A権利に関する登記の実務７』日本加除出版２０１２年ｐ４５５

＜建物建築資金の融資における登記手続全体の流れ＞

あ　第１段階の登記

建築する敷地（土地）に抵当権設定登記をする
この登記と同時に建築資金の一部について金融機関が融資を実行する

い　第２段階の登記

建物が完成した時点において
建物の表示登記を行う
表題部の登記のことである

う　第３段階の登記

建物について所有権保存登記を行う
建物について抵当権設定登記を行う（前記※２）
担保として追加する内容である
この登記と同時に金融機関が残金の融資を実行する

＜表示登記の日付と抵当権設定日の前後関係＞

『ア』より『イ』の日付の方が前である場合
→登記申請はできる
ア　表題部に記載されている建物の新築年月日イ　抵当権設定契約の日 ※昭和３９年４月６日民事甲１２９１号回答
※不動産登記実務研究会編著『Q&A権利に関する登記の実務７』日本加除出版２０１２年ｐ４５７，４５８

＜他人物売買における不動産登記（参考）＞

あ　条件付契約としての有効性

他人物売買（民法５６０条〜）や他人物への物権設定について
→契約時点で目的物（権利）は存在している
→停止条件付の契約として有効である（無効とする見解はない）

い　登記原因証明情報

『ア・イ』を証する情報が登記原因証明情報となる
ア　停止条件付契約イ　停止条件が成就したこと ※不動産登記実務研究会編著『Q&A権利に関する登記の実務７』日本加除出版２０１２年ｐ４５５