【住宅ローンが残っている住宅の財産分与における法的リスクと予防法】

１　住宅ローンが残っている住宅の財産分与のリスクと予防法
２　夫名義の住宅を妻に分与する典型的状況
３　住宅を取得する妻の負うリスクと予防策
４　財産分与による所有権移転仮登記
５　所有権移転仮登記方式の条項例
６　ローンを返済する合意の効力
７　ローン滞納を防ぐための第三者弁済と求償
８　住宅ローンの滞納を知る手段の確保
９　滞納による期限の利益喪失

１　住宅ローンが残っている住宅の財産分与のリスクと予防法

住宅ローンが残っている住宅（マイホーム）を離婚の際の財産分与として夫から妻に渡すというケースがよくあります。
詳しくはこちら｜住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像（分与方法の選択肢など）
このような財産分与は，その後に住宅ローンに関する問題が起きやすいです。
本記事では，マイホームの財産分与における住宅ローンに関するリスクとその予防法について説明します。

２　夫名義の住宅を妻に分与する典型的状況

最初に，住宅ローンの残った住宅の財産分与の典型的な状況をまとめます。
本記事では，この状況を前提にして説明します。

３　住宅を取得する妻の負うリスクと予防策

前記の状況において，妻が財産分与として住宅を取得した場合，その後，法律的な問題が生じることがあります。
まず，夫が第三者に住宅を売却したり，夫の債権者が住宅を差し押さえるというリスクです。
これは妻が所有権の登記をしておくことにより予防できます。
次に，夫が住宅ローンを滞納した場合に，金融機関が住宅を差し押さえて競売にかけてしまうというリスクです。
最後に，妻に所有権が移ったことにより，住宅ローンの期限の利益の喪失が発動するリスクです。

４　財産分与による所有権移転仮登記

財産分与をした時点で，妻への所有権移転仮登記をしておく方法は有用です。
これにより，夫が第三者に売却してしまうリスクを回避できます。
また，本登記とは異なり仮登記なので，金融機関から期限の利益の喪失を主張されるリスクを抑えることにもなります。
そして，住宅ローンが完済に至った時点で（仮登記から）本登記にすればよいのです。

５　所有権移転仮登記方式の条項例

前記のように，財産分与（離婚）の時点で妻が仮登記を得ておく方法をとる場合の，離婚協議書の条項のサンプルを紹介します。

６　ローンを返済する合意の効力

財産分与として妻が住宅を取得した後にも，夫が住宅ローンの返済をする状況が継続します。
ここで，夫がローンの返済をしない（滞納する）と，債務不履行となり，最終的に金融機関は住宅を差し押さえ，競売にかけることになります。
こうなると結局，妻（や子供）は住宅の所有権を失い，退去しなくてはならなくなります。
そこで，妻が夫に住宅ローンを返済させることが必須といえます。
この点，離婚協議書の中に住宅ローンの返済を夫が継続するという条項を作っておくことがよくあります。
この条項も，法的には妻が夫に返済を請求することができるわけではありません。

７　ローン滞納を防ぐための第三者弁済と求償

妻の立場で，住宅ローンの滞納を防ぐ確実な方法は，いったん妻自身が住宅ローンの返済をすることです。
返済した後で，夫に対して返済した金額を請求することになります。
この方法，つまり，妻による返済と夫への請求の２つがスムーズに行えるように離婚協議書でしっかり条項として定めておくことが推奨されます。

８　住宅ローンの滞納を知る手段の確保

以上のように，妻としては夫が住宅ローンの返済を怠った時に，すぐに妻が代わりに支払うことで滞納を回避することが必要なのです。
ところで，夫が住宅ローンを滞納したことを妻が知る方法で困ることもあります。
（元）妻が金融機関に問い合わせても，妻は融資の契約者ではないという理由で金融機関は回答しないのです。もちろん，契約者である夫が承諾すれば，金融機関は妻に回答（開示）できます。
しかし，滞納している状態では険悪な関係となり，夫は協力してくれないことが多いです。
そこで，離婚（財産分与）の時点で，金融機関への照会の承諾を書面（条項）にしておくとよいのです。

９　滞納による期限の利益喪失

住宅ローンを滞納したことにより期限の利益の喪失になります。
そうすると一括してローン残金を請求されることになります。
こうなってしまうと，一括では払えずに住宅の差押・競売がなされることにつながります。
そこで，実務では，滞納額が小さい時点で，妻が代わりに支払う（第三者弁済）手続を進めていることを説明して，猶予（待ってくれること）を要請するようにしています。
金融機関としても，その後返済がなされる予定であれば，猶予に応じることが一般的です。

本記事では，住宅ローンの残っている住宅の財産分与に関する法的リスクとその予防法を説明しました。
実際に滞納が生じた場合は，住宅ローンの細かい条項（約款）に応じて，適切な金融機関との折衝やすみやかな法的な手続の遂行が必要となります。
また，事前に予防策も，離婚協議書の条項を適切に作らないと，法的な効力が不十分になる実例もあります。
住宅ローンが残った住宅の財産分与に関する問題に直面されている方や，離婚協議書を作成する段階にある方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。