【財産分与におけるオーバーローン不動産の扱い（全体で通算か清算対象からの除外）】

1　オーバーローンのマイホームの財産分与

住宅ローンが残っているマイホームは、離婚に伴う財産分与が複雑になりがちです。
詳しくはこちら｜住宅ローンが残っている住宅の財産分与の全体像（分与方法の選択肢など）
住宅ローンがオーバーローンとなっている場合はさらに方法が複雑になります。
本記事では、オーバーローンの意味や、財産分与の方法について説明します。
なお、以下の説明は、住宅の所有名義や債務者が、夫婦の一方でも、夫婦の両方でも共通しています。
詳しくはこちら｜マイホームの所有者や住宅ローンの債務者は夫婦の一方と両方（ペアローン）がある

2　アンダーローンとオーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が住宅の評価額（価値）よりも多いという状態です。
典型例は、最大限ローンを利用してマイホームを購入した直後の状況です。
逆にその後、返済が進んでローン残額が減ってくると、住宅の評価額よりも下がってきます。
この状態をアンダーローンと呼びます。

3　オーバーローンのマイホームの財産分与における扱い

（１）実務の傾向（まとめ）

マイホームがオーバーローンとなっている場合、財産分与でどのように扱うかについて、２とおりの方法があります。
１つは、基本どおりに、２人のプラス財産・マイナス財産を単純に全部集計する、つまり通算する、というものです。こちらの方が実務では原則的な扱いです。
もう１つは、不動産単位で計算します。オーバーローンであればマイナス財産となります。そこで、不動産は清算対象から除外する、という方法です。具体的には、不動産も、住宅ローンもカウントしない（ないものとして扱う）というものです。個別的な事情によっては、例外的にこちらが採用されることもあります。

（２）離婚調停・離婚訴訟→通算が一般的

簡単にまとめると前述のとおりですが、これについてはいろいろな見解、裁判例があります。主要なものを以下紹介します。
「離婚調停・離婚訴訟」は、通算するのが一般的であり、例外的に物件単位で清算対象から除外する扱いもある、と説明しています。物件単位で扱うと、債務の分担がアンバランスになるので、例外に位置づける、という説明です。

（３）新注釈民法（犬伏由子氏見解）→通算が一般的

「新注釈民法」も同じように、通算する方法が一般的であり、個別事情によっては、負担のアンバランスが生じてでも物件単位で扱う、という判断はあり得る、と説明します。

（４）離婚判例ガイド→物件単位で除外が一般的

「離婚判例ガイド」は、物件単位で清算対象から除外する方法が一般的である、と説明しています。

（５）山本拓氏見解→物件単位で除外が一般的

山本拓氏も、後述の平成１０年東京高決を前提として、物件単位で清算対象から除外する方法を説明しています。

（６）瀬木比呂志氏見解→物権単位で除外

瀬木氏も、別のテーマの説明の中で、物権単位で清算対象から除外する方法を指摘しています。

（７）平成１０年東京高決→物件単位で除外

オーバーローンの不動産を扱った裁判例は多くありますが、オーバーローン不動産を清算対象から除外したものを紹介します。

（８）事後的な共有の解消→共有物分割（参考）

前述のように、例外的に、不動産を財産分与の清算対象から除外する扱いが採用されることもあります。オーバーローン以外の要因でこの扱いが採用されることもあります。
いずれにしても、財産分与の対象とならなかった場合、夫の単独所有であっても、夫婦の共有であっても、そのままの状態が維持されます。共有であった場合には、その後通常、この共有を解消することが必要になります。話し合いで解決しない場合、共有物分割訴訟によって解決することになります。

離婚成立後の元夫婦が共有物分割訴訟を行うケースでは、当該不動産（マイホーム）はどちらの所有なのか、共有持分割合はどの程度か、ということが不明確であり、ここから裁判所が判断することになるケースもあります（東京地判平成２４年１２月２７日など）。
※東京地判平成２４年１２月２７日
詳しくはこちら｜共有であるかどうか・持分割合の認定（民法２５０条の推定・裁判例）

4　財産価値はゼロだが残るローン返済の問題がある

例えば妻（と子供）がオーバーローンのマイホームを引き取ったとしても、その代わりに他の財産を夫に渡す必要はないということになります。
仮に住宅ローンの債務者が夫となっている場合でも、財産分与で所有者が妻になっても、債務者は夫のままです。
しかし、妻の所有物となった住宅のローンを離婚後に夫が払っていくというのは不公平です。
そこで、通常、住宅ローンの残りは妻が返済することになります。
ただし、財産分与としては、正式に債務者を変更することはできません。
裁判（審判や判決）で、裁判所が債務者の変更を命じることはできないのです。
一方、和解であれば債務者変更や履行引受という方法もとれます。
その場合は金融機関（銀行）が協力してくれることが前提となります。
詳しくはこちら｜マイホームの財産分与の方法（選択肢）は裁判（審判・訴訟）と和解で異なる

5　過去の住宅ローン返済金の分与対象財産への算入（否定）

残った住宅ローンの返済とは別に、過去に払ったローンについても問題となります。
常識的には、それまでに払ってきた住宅ローンの金額分が住宅の価値として残っていて欲しいと思います。
しかし、オーバーローンの場合は住宅の価値はゼロとなります（前記）。
そこで、例えば住宅ローンを返済し続けた夫が過去に払った返済金の分を妻からもらいたいという発想もあります。
気持ちとしては分かります。しかし理論的には、価値として残っていないので、がんばって返済したことも評価はゼロとなります。

本記事では、オーバーローンのマイホームの財産分与の方法について説明しました。
前記のように、個別的な事情によって違ってきますし、また、裁判と和解でも結論が変わることもあります。
実際にオーバーローンのマイホームの財産分与の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださいますようお勧めします。