【住宅品確法による瑕疵担保責任の強化（基本構造部分は最低１０年）】

1　住宅品確法による瑕疵担保責任の強化

平成１２年から住宅品確法が施行され、新築住宅の建設・売買について住宅取得者（施主・買主）の保護が強化されています。
詳しくはこちら｜住宅品確法の全体像（『新築住宅』の定義・３つの制度）
住宅品確法の制度の代表的なものの１つは瑕疵担保責任の強化です。
民法上の瑕疵担保責任の内容をより強くしているのです。
本記事では、住宅品確法が規定する瑕疵担保責任の内容を説明します。
なお、平成２９年の民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わっています。しかし品確法では「瑕疵」の用語はそのまま使われています。
詳しくはこちら｜平成２９年民法改正による瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化（性質・用語）

2　品確法の瑕疵担保責任の対象取引

住宅品確法の瑕疵担保責任の規定が適用される取引は、新築住宅に関する建築請負契約と売買契約だけです。

3　品確法の瑕疵担保責任の担保期間

住宅品確法が適用される取引では、重要な構造部分に関して、瑕疵担保責任が適用される期間が最低でも１０年となります。
特約で短縮することはできません。逆に延長するのは２０年を上限として可能です。

4　品確法の対象となる瑕疵

住宅品確法によって、瑕疵担保期間が最低１０年となるのは、すべての瑕疵ではありません。
構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分のふたつだけです。このふたつのそれぞれの内容は施行令で定められています。

5　地盤調査と地盤改良工事の事実上の義務化

地盤の強度・耐力については、品確法の対象とする瑕疵には含まれていません（前述）。
しかし、地盤の強度・体力は、基礎や基礎ぐい、建築物の自重を支えるものの一環となります。
結局、事実上、地盤調査の上で必要に応じて改良工事を行うことが義務化されたといえます。
詳しくはこちら｜土地売買の後に地盤沈下・軟弱地盤・液状化が発覚・発生した場合の法的責任・判断基準

6　民法上の除斥期間の適用は修正なし

住宅品確法によって、一定の瑕疵担保責任の期間は最低１０年と長く設定されるようになりました（前記）。
しかし、除斥期間という期間制限については住宅品確法で修正されていません。
つまり、民法上の規定がそのまま適用されます。
要するに、住宅の取得者が瑕疵に気づいてから１年間以内という短期間の制限です。
とはいっても、その期間内に、裁判を起こす必要はなく、通知書送付などの意思表示だけをすればクリアできる、という小さなハードルです。

7　瑕疵担保責任強化の問題点と履行確保法の保護

住宅品確法は瑕疵担保責任を強化していますが、対象となる瑕疵が重要な構造部分に限定されているところが問題です。
というのは、実際に発覚する瑕疵の大部分は、重要な構造部分以外についてのものなのです。
また、瑕疵担保責任が強化されたことにより、損害賠償の請求権が発生しても、請求の相手（建設業者や売主）に資力がなければ、結局被害者は救済されません。
これに関しては、別の法律で保護する制度が作られています。

8　品確法による瑕疵担保責任の内容（請求できる内容）

住宅品確法で規定する瑕疵が発覚した場合には、住宅取得者は施工業者や売主に責任追及ができます。
具体的に請求できる内容は、修補や損害賠償です。売買契約については解除できることもできます。

9　一般的な瑕疵担保責任の内容（参考）

品確法が規定する瑕疵担保責任の内容（前記）は、民法上の瑕疵担保責任とは少し違いがあります。
民法上の瑕疵担保責任では、売買における売主に対して修補を請求することはできないのです。
品確法の瑕疵担保責任ではこれが認められています。

10　品確法の瑕疵担保責任の立証責任の分配

品確法の瑕疵担保責任を実際に追及（請求）する場面では、立証責任の分配が少し変わっています。注意が必要です。

本記事では、住宅品確法の規定する瑕疵担保責任を説明しました。
実際には、瑕疵の有無の判断（評価）は複雑です。また、不法行為責任など、瑕疵担保責任以外の法的な責任も関係してきます。
実際に建物の瑕疵の問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。