【更新料を有効・無効とする理論と平成２３年判例による統一】

＜更新料を無効とする見解の理由＞

『更新料』は，民法・借地借家法に規定がない
→不当な賃借人の負担である
→賃借人の利益侵害である
→更新料を定める条項は無効である
※民法１条２項，消費者契約法１０条
※借地借家法３０条
※星野英一『法律学全集２６　借地・借家法』有斐閣１９６９年ｐ４９５

＜更新料を有効とする見解の理由＞

あ　更新料の趣旨

更新料には家賃（賃料）の趣旨も含まれている
＝更新料なしだとしたら賃料の金額はもっと高かったはず
例＝オーナー（賃貸人）の金融機関への返済計画に更新料も含まれている
→合理的な賃借人の負担である

い　当事者の理解

賃借人は，更新料の金額を承知した上で契約を締結したはず
→不当な賃借人の利益侵害とは言えない

う　結論

『更新料の趣旨』『当事者の理解』のいずれも合理的である
→『更新料（の特約・条項）』は有効である

＜平成２３年判例の前の更新料に関する裁判例＞

あ　有効と判断した裁判例

京都地裁平成２０年１月３０日
大津地裁平成２１年３月２７日
大阪高裁平成２１年１０月２９日
京都地裁平成２２年１０月２９日
東京地裁平成２０年１２月２６日；合意更新のみ有効（後記※１）
東京地裁平成２１年１２月１６日；合意更新のみ有効（後記※１）
東京地裁平成２３年４月２７日；合意更新のみ有効（後記※１）

い　無効と判断した裁判例

東京地裁平成１２年９月８日（後記※１）
大阪高裁平成２１年８月２７日
京都地裁平成２１年７月２３日
京都地裁平成２１年９月２５日
大阪高裁平成２２年２月２４日
大阪高裁平成２２年５月２７日
（※１）別の記事で内容を説明している
詳しくはこちら｜建物賃貸借の更新料特約の文言の解釈（適用される範囲・裁判例の集約）

＜平成２３年判例による更新料に関する見解の統一＞

本判決は，更新料条項が消費者契約法１０条により無効となるか否かという，下級審において判断の分かれていた点について，最高裁として初めて判断を示したものである
重要な意義を有し，実務に与える影響は大きいと思われる
※森冨義明稿『時の判例』／『ジュリスト１４４１号』２０１２年５月ｐ１０９

＜平成２３年判例以降の裁判例（概要）＞

あ　明確性の欠如による法定更新への適用否定

更新料条項の内容が，法定更新に適用されることが明確でない
→法定更新の際の更新料支払義務を否定した
※東京地裁平成２５年１０月２１日

い　条項の文言による法定更新への適用否定

更新料条項の『協議の上更新』という文言を合意更新の意味と解釈した
→法定更新の際の更新料支払義務を否定した
※東京地裁平成２７年１月２６日
詳しくはこちら｜建物賃貸借の更新料特約の文言の解釈（適用される範囲・裁判例の集約）

＜平成２３年判例への反対説＞

あ　法定更新

建物賃貸借が更新されるか否かについて
賃貸人に正当事由があるか否かによって決められる
賃貸人に正当事由がない限りは当然に更新される
→金銭の授受がなくても当然に更新されなければならない

い　合意更新

賃貸人に正当事由のない場合における合意更新について
→法定更新の確認に過ぎない
→『あ』と同様である
＝更新料の支払は必要ではない

う　更新料の特約の有効性

借地借家法の片面的強行規定に違反する
→無効である
消費者契約法の適用を待つまでもない
※借地借家法３０条
※澤野順彦『実務解説借地借家法　改訂版』青林書院ｐ３９２
※藤井俊二『借家契約における更新料支払特約の効力』／『マンション学４２号』日本マンション学会 ｐ２６２