【仮差押（仮処分）登記のある不動産の売買の決済（取下書や解放金の利用）】
1 仮差押（仮処分）登記のある不動産の売買の決済
不動産の売買では、通常、権利や登記の負担や制限はまったくないことが前提となっています。
仮差押や仮処分（保全）の仮登記がある不動産は、この登記が抹消されることが前提で取引がなされることになります。つまり、仮差押の登記を、売買の移転登記と同時に抹消する必要があるのです。
本記事では、このような登記の具体的・実務的な実現方法について説明します。
2 解除証書による担保権の抹消（参考）
一般的に、抵当権が付いている不動産の売買では、抵当権の抹消登記と売買の移転登記を同時に行います。この場合は、解除証書を用いて、確実に同時に抵当権の抹消登記を行うことが実現します。
仮差押の登記の抹消については、このような単純な方法が使えませんので、最初に参考（比較）として説明しておきました。
解除証書による担保権の抹消（参考）
あ 担保権抹消登記の必要書類
担保権は実体法上消滅したことが分かる書面があれば登記抹消が可能である
い 実務的な登記申請の方法
登記実務では司法書士が登記上の債権者（担保権者）から
解除証書と委任状を預かる
→司法書士が法務局に登記申請書類を提出する
→その後、法務局で担保権抹消登記が実行される
3 取下書による仮差押登記がある不動産の売買決済
仮差押の登記の抹消登記を確実にする方法として、債権者に取下書への調印をしてもらうというものがあります。これは単純で分かりやすい方法です。
取下書による仮差押登記がある不動産の売買決済
あ 取下書の預託
債権者が保全手続の取下書に記名・押印する
→この取下書を司法書士が預かる
い 代金決済
司法書士が保全手続の取下書を確認した上で預かった（あ）時点で
代金の支払（決済）を行う
通常、代金の一部を債権者が受け取ることになる
う 取下書の提出
司法書士が保全手続の取下書を裁判所に提出する
裁判所が法務局に仮差押・仮処分の登記の抹消の嘱託をする
→その後、法務局で仮差押・仮処分の抹消登記が実行される
え 登記申請
（『う』とともに）
司法書士が法務局に登記申請書を提出する
→その後、法務局で売買による移転登記が実行される
4 解放金による仮差押登記がある不動産の売買決済
（１）売買決済の流れ
債権者が協力的であれば、前記のように、取下書を使って仮差押登記を抹消する方法が使えました。しかし、債権者が協力的ではない場合は別の方法をとらないといけません。
それは、仮差押（仮処分）解放金の供託を活用する方法です。一定の金額の金銭を供託すると、仮差押や仮処分の執行が取消となる制度があるのです。
売買決済の流れ
あ 決済前日（準備）
法務局（供託所）に供託申請書を提出し、（供託金の）納付書を受領する
（供託金の納付はまだしていない）
い 決済当日
ア 決済
買主から売主に売買代金の送金をする
代金の一部を売主の借入先（銀行）に送金する（完済する）
イ 抵当権抹消書類の取得
売主の借入先の銀行から抵当権抹消に必要な書類を受領する
ウ 供託金納入
供託金を納入する（事前に取得していた納付書を使って納入する）
供託書正本を受領する
エ 登記申請
オンラインで法務局（登記所）に登記申請をする
（または法務局（登記所）に登記申請書を提出する）
オ 執行取消申立書提出
裁判所に執行取消申立書を提出する
（供託書正本（供託金納付済を示す）も提出する）
（その後、裁判所が法務局に保全登記抹消の嘱託をする→後日保全登記が抹消される（後記※１））
（２）小森谷祥平氏による司法書士視点の描写
以上の流れは、実務家のリアルな業務の紹介を整理したものです。流れとしては整理、理解できても、実際の現場では、同時履行としてはタイムラグが長く感じられ、緊張が続くということがわかると思います。
小森谷祥平氏による司法書士視点の描写
あ 決済前日（準備）
この時点で売主とはすでに３、４度打ち合せをしており、信頼関係を築けていたのも非常に大きく、登記原因証明情報や登記委任状、供託申請に関する委任状、執行取消申立書への署名・捺印も全て頂くことが出来たため、決済前日に供託申請を受理してもらい、納付書を受領しておくところまで準備が出来た。
い 決済当日
当日は、１０：００から決済が始まり、その終了後、売主と同行し住宅ローンに係る抵当権の抹消書類を別銀行で受領。
その後、供託金の受け入れを取扱っている銀行に移動し供託金の納入が終わったところで、一旦事務所に戻り登記申請の準備をして申請。
最後に、家庭裁判所に対して執行取消申立書を提出した時点で、既に１６：００を回っていた。
※小森谷祥平稿『司法書士公示現場・受験勉強は実務に通ず』／『月報司法書士４８０号』日本司法書士会連合会２０１２年２月ｐ５９
5 仮差押解放金の供託による保全登記抹消の確実性
不動産の売買の決済では、確実に負担のない不動産（権利）が入手できることを前提として買主が代金を支払うのです。
そこで、仮差押解放金の供託によって確実に仮差押の登記の抹消が実現するものでなければ、この方法は使えません。
この点、解放金の供託による保全の執行の取消については、裁判所に裁量があるわけではないので、結果的に確実に仮差押の登記は抹消されるといえるのです。
仮差押解放金の供託による保全登記抹消の確実性（※１）
あ 執行取消に関する裁判所の裁量（なし）
執行取消について、裁判所に裁量権はない
→必ず取消が決定される
※民事保全法５１条；『即時に効力を生じる』（２項）
い 異議申出の可否（不可）
執行抗告の理由は『法令違反・事実の誤認』だけである
→通常は、これに該当することはない
→裁判所の取消決定に対する異議申出で妨害されることはない
※民事保全法４６条、民事執行法１０条、民事執行規則６条２項
う 結論
仮差押（仮処分）解放金の供託によって
→保全の登記抹消は確実に実行されると言える
※小森谷祥平稿『司法書士公示現場・受験勉強は実務に通ず』／『月報司法書士４８０号』日本司法書士会連合会２０１２年２月ｐ５８
なお、一般的な対価（金銭）支払と移転登記の引換給付判決による単独申請の状況のことを事実上の先履行（リスクがある）と指摘することもあります。以上で紹介した手法でも（ごく小さいですが）タイムラグ（＝リスク）があるともいえるかもしれません。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における賠償金支払と移転登記の引換給付判決
本記事では、仮差押（仮処分）の仮登記がついている不動産の売買において、この登記の抹消をする方法を説明しました。
実際には、権利関係・登記の状況が少しでも違うと、違う結果となることがあります。
実際に仮差押（仮処分）の仮登記の抹消に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
