【新所有者が承継する敷金（返還義務）に関する事項と売買における敷金引継】

1　新所有者が承継する敷金（返還義務）に関する事項と売買における敷金引継

対抗力のある賃借権の目的物が譲渡されると、新所有者が賃貸人たる地位を承継します。いわゆるオーナーチェンジのことです。
詳しくはこちら｜対抗力のある賃借権の目的物の所有権移転と賃貸人たる地位の承継（基本）
この時に、基本的に従前の賃貸借契約に関する事項はほぼすべて承継されます。敷金に関する事項も原則として承継されますが、理論は単純ではありません。
本記事では、敷金に関する事項について、承継されるかどうかの問題を説明します。

2　敷金の法的性質（前提）

主に建物賃貸借においては、契約締結の際に、賃借人が賃貸人に、敷金（や保証金）を預ける、ということが行われています。敷金とは、賃貸借に関して賃借人が負う債務を担保するという機能を果たすものです。賃貸借契約が終了して賃借人が退去する際に（一定額が）返還されます。
理論的には、賃貸借契約と敷金契約は別個の契約です。ただし、密接に関連した２つの契約です。
詳しくはこちら｜敷金の基本｜法的性質・担保する負担の内容・返還のタイミング・明渡との同時履行

3　新所有者への敷金関係の承継（基本）

（１）敷金関係の承継→あり

オーナーチェンジの際は、前述のように、通常、賃貸人の地位が、旧所有者（売主）から新所有者（買主）に移転します。この時に、（別の契約である）敷金契約も、旧所有者から新所有者に承継されます。
つまり、新所有者は、賃貸人として賃料を請求できるとともに、賃借人が退去する際には敷金を返還する義務を負う、ということになります。

（２）承継される金額→既存滞納額の控除あり

正確には、所有者が変わる（所有権が移転する）時点で賃料の滞納があれば、強制的に敷金から充当（控除）されることになります。つまり、その時点での残額が新所有者に承継されるということです。

（３）新所有者への敷金返還請求における立証責任→賃借人

敷金関係は新所有者が承継するので、その結果、賃貸借契約の終了の際に、賃借人は新所有者に対して資金の返還を請求することになります。その立証責任は原則どおりに請求側（賃借人）にあります。つまり賃借人が新所有者が承継した敷金について立証する必要があるのです。

4　賃貸借・敷金関係の承継を否定する「特段の事情」（平成１１年最判）

（１）賃貸借・敷金関係の承継を否定する合意→否定方向

前述のように、対抗力のある賃借権が存在する場合は、賃貸借と敷金の関係が新所有者に承継されるのですが、例外もあります。判例では「特段の事情」がある場合、ということになります。
これについて、平成１１年判例は、旧所有者（売主）と新所有者（買主）が、「賃貸人の地位（や敷金関係）を承継させない」と合意しただけでは、特段の事情にはあたらない、と判断しました。つまり、もっとプラスアルファの事情がないと、原則どおり、賃貸借と敷金の関係は新所有者に承継される、という結論です。
この結論だと、賃借人は（退去した時に）新所有者に対して敷金の返還を請求することになります。これに関して平成１１年判例は、旧所有者に対しても敷金返還を請求できるのか、ということについて別に検討される問題である、と宣言しました。つまり否定も肯定もしなかったのです。

（２）「特段の事情」の内容（具体例）

平成１１年最判は、「特段の事情」を認めませんでしたが、では、どういう状況があれば、「特段の事情」は認められるのでしょうか。
まず、確実なのは、（賃貸借や敷金の関係が新所有者に承継されないことを）賃借人が承認（同意）している場合です。では、「特段の事情」とは賃借人の承認だけなのか、それ以外の事情もあり得るか、ということが気になりますが、平成１１年判例はどちらとも判断していないと読めます。

5　旧所有者の敷金返還義務（併存）に関する学説

前述のように、平成１１年判例は、原則として、新所有者が敷金返還義務を負う（承継する）と判断した一方で、旧所有者も敷金返還義務を負う可能性を示しました。この点について、学説としても見解が分かれています。傾向としては、旧所有者の返還義務を原則的に認める見解と、例外的に（特殊事情がある場合に）認める見解があります。

6　敷金に関する特約→承継する

新所有者が引き継ぐのは、敷金（敷金契約）そのものだけではありません。敷金を差し入れるというような敷金に関する特約も承継します。

7　敷金に関する登記→賃借権登記の登記事項

新所有者は敷金（返還義務）を承継します。そのため、購入する者にとって、敷金の金額はとても大きな影響が生じます。そこで、敷金は、賃借権の登記の登記事項の１つとなっています。

8　賃貸中の不動産の売買における手当→敷金分の引継（控除）

前記のように、新所有者は敷金の返還義務を負うので、実際の賃貸中の建物の売買の際には、敷金の引き継ぎが行われます。単純に考えると、旧所有者が預かっていた敷金（金銭）を新所有者に渡す、ということですが、実際には売買代金から渡すべき敷金の金額を控除するということになります。
より具体的にいえば、契約書の「売買代金」として敷金控除後の金額を記載するか、「売買代金」は控除しない金額を記載して、別の確認書に、渡すべき敷金の金額を記載する、という２つの方法があります。東西（関東と関西）で主流となっている方法が異なります。

9　関連テーマ

（１）賃借権の譲渡における敷金の承継

以上の説明は所有者、つまり、賃貸人が変わったというケースでした。
一方、賃借権の譲渡、つまり賃借人が変わったというケースでは、原則として敷金関係は承継されません。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡では特別の合意がないと敷金は承継されない

10　参考情報

本記事では、対抗力のある賃借権の目的物の譲渡によって新所有者が賃貸人たる地位を承継する場合に、新所有者に承継される事項のうち、敷金に関するものを説明しました。
実際には、細かい事情や主張・立証のやり方次第で結論が違ってきます。
実際に不動産の譲渡に伴う賃貸借契約に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。