【民法１７７条の適用範囲（『第三者』の範囲・登記すべき物権変動）の基本】

１　民法１７７条の適用範囲（『第三者』の範囲・登記すべき物権変動）の基本
２　民法１７７条の条文
３　登記すべき物権変動と第三者の範囲の問題の関係性
４　『第三者』を制限する判例
５　『第三者』の範囲に関する解釈の整理
６　一般的な『第三者』の意味
７　第三者から除外される当事者・包括承継人の意味（概要）
８　不動産登記法５条の条文
９　不動産登記法５条１項の具体例
１０　不動産登記法５条２項の典型例・具体例
１１　実質面による『第三者』の制限
１２　『第三者』の登記の要否（不要）
１３　『第三者』の主観（善意・悪意）（概要）

１　民法１７７条の適用範囲（『第三者』の範囲・登記すべき物権変動）の基本

民法１７７条を適用する典型例は，２重譲渡のケースで，最終的には，登記を得た方が所有権を取得することになります。
詳しくはこちら｜対抗要件の制度（対抗関係における登記による優劣）の基本
実際には，これが適用されるのはどのような場合なのか，つまり，確定的に権利を得るためには登記が必要なのか不要なのかを，どのように使い分けるか，ということが問題になることがあります。
本記事では，このような，民法１７７条が適用される範囲についての基本的な規定や解釈を説明します。

２　民法１７７条の条文

最初に，解釈のもととなる民法１７７条の条文を押さえておきます。

３　登記すべき物権変動と第三者の範囲の問題の関係性

本記事では，民法１７７条の適用範囲を説明してゆきますが，具体的な解釈の対象としては，登記すべき物権変動の範囲の解釈ともいえますし，また，『第三者』の範囲の解釈ともいえます。見解によって解釈の対象が違いますが，いずれも見解でも結論として民法１７７条の適用範囲を特定することは共通しています。本記事では，『第三者』の範囲の解釈による，という通説的な見解をベースにして説明します。

４　『第三者』を制限する判例

以下，民法１７７条の『第三者』の解釈を説明します。これについての重要な判例を最初に押さえておきます。この内容については以下順に詳しく説明します。

５　『第三者』の範囲に関する解釈の整理

『第三者』の解釈はとても細かいものも含まれており複雑です。ただ，大きな分類としては３つだけです。当事者（あ）と正当の理由を有しない者（う）が除外されるというのは，前記の明治４１年判例が示しています。さらに，不動産登記法（い）でも一定の者が除外されています。

以下，それぞれについて順に説明します。

６　一般的な『第三者』の意味

民法１７７条には，単に『第三者』と定められています。一般論として，第三者という用語は当事者以外の者という意味です。また，当事者の包括承継人も当事者の地位を有するのでこれと同じ扱いとなります。このことは，前記の明治４１年判例でも示されています。

７　第三者から除外される当事者・包括承継人の意味（概要）

前述のように，当事者やその包括承継人は，民法１７７条の『第三者』には含まれません。この当事者，包括承継人の意味や具体的内容については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜民法１７７条の『第三者』から除外される当事者とその包括承継人

８　不動産登記法５条の条文

不動産登記法５条は，民法１７７条を適用しない場合を定めています。最初に条文を押さえておきます。

９　不動産登記法５条１項の具体例

不動産登記法５条１項は，詐欺，強迫によって登記の申請を妨げた者について，民法１７７条の適用がないと定めています。
形式的には先に登記を得たため優先されるけれど，実質面では，自身の不当な行為でその登記を得ることができたというようなケースがこれにあたります。

１０　不動産登記法５条２項の典型例・具体例

不動産登記法５条２項は，他人のために登記を申請する義務を負う者について，民法１７７条の適用がないと定めています。
登記申請の依頼を受けた司法書士や，未成年者の代理人として登記を行う立場にある親権者がこれに該当します。
裁判例としては，形式的には２重譲渡の譲受人であるけれど譲渡人の法定代理人（親権者）であった者がこれにあたるというものがあります。
また，この規定の延長上に，背信的悪意者もあります。

１１　実質面による『第三者』の制限

以上の説明は，文言の意味や法律上の規定によって，民法１７７条が適用されない（第三者にあたらない）というものでした。
以上で説明したもの以外は，条文の規定上，『第三者』は制限されていません。しかし，一定の者には実質面から民法１７７条を適用しない（第三者にあたらない）という解釈が確立しています。
正当の理由がないと第三者にあたらないという解釈です。
別の言い方をすると，物権を得た者が正当の理由がない者に対して物権取得を主張する場合は，登記は不要である，ということになります。
では，正当の理由がない者とある者の判定をどのようにするかが問題となります。これについては単純明快な判別基準があるわけではありません。多くの状況について，解釈（判例）が蓄積されています。

１２　『第三者』の登記の要否（不要）

前述のように民法１７７条の第三者は，正当の利益を有する者に制限されており，たとえば譲受人（所有権取得者）のように，対象の不動産に一定の利害を持つことが必要です。では民法１７７条の第三者にあたるためには譲受人であるだけでなく，登記を得なくてはならないか，というとそうではありません。登記がない者も民法１７７条の第三者に該当します。

１３　『第三者』の主観（善意・悪意）（概要）

たとえば二重譲渡のケースで第２譲受人が，既に第１譲受人がいる（既に譲渡済みである）ことを知っていた（悪意）場合は，いわば第２譲受人は第１譲受人を妨害したのであるから保護しない（民法１７７条の第三者に該当しない）という発想もあります。しかし，知っていただけは否定されません。
ただし，第２譲受人を害することが目的であったというような特殊事情がある場合には例外的に民法１７７条の第三者に該当しないことになります。

本記事では，民法１７７条の適用範囲の基本的事項を説明しました。
実際には，個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の登記（権利）の問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。