【無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限（背信行為論）】

1　無断転貸・賃借権譲渡による解除の制限（背信行為論）

賃貸借契約では、土地や建物といった対象物を実際に使うのは誰か、ということがとても重要です。そこで、使う人が変わることになる、賃借権の譲渡と転貸は禁止されます。賃借人が賃貸人に無断で賃借権譲渡や転貸をすると、賃貸人は解除できます。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
しかしこの解除は制限されています。
本記事では、無断での転貸や賃借権譲渡による解除がどのように制限されるか、ということを説明します。

2　賃借権譲渡・転貸の禁止と解除の規定（前提）

前述のように、賃貸借契約では、無断で賃借権譲渡や転貸をされると賃貸人が困るので、これを禁止する規定と、違反に対する解除の規定が独立して設けられています。

3　背信行為論による解除の制限（概要）

条文上、無断での転貸や賃借権譲渡で解除できるということになっていますが、実際には解除が否定されることも多いです。無断転貸などがあったとしても、背信行為ではない場合は大目に見る、というような理論です。

4　解除を否定する事情の類型

仮に無断転貸などがあっても、背信行為でない場合には解除はできない結果となります。背信行為ではない場合というのは抽象的ですが、実際によく問題になる事情は大きく３つのカテゴリに分けられます。

5　建物の無断転貸による解除を認めた裁判例

前述のような解除を否定する事情がない場合は、原則どおりに解除が認められます。ここで、背信行為と認めるに足りない特段の事情はないと判断された具体例を紹介します。
転貸した部分は建物の一部だけでしたが、賃借人は、自身が支払う賃料の３倍の金額を賃料（転貸料）として受け取っていました。典型的な信頼関係を破壊したといえる事例といえます。

6　無断転貸などの解除の効力を判断した裁判例（概要）

実際には、ある動きが転貸や賃借権譲渡にあたるかどうかが曖昧であるケースや、転貸や賃借権譲渡が無断で行われたとしても解除が有効か無効かについて熾烈に対立するケースがよくあります。いろいろな事例で裁判所がどのように判断したのか、ということを別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜特殊な事情による賃借権の移転と賃借権譲渡（共有・離婚・法人内部）

7　賃借権譲渡・転貸を禁止する特約の有効性（基本）

以上の説明は、民法の規定の解釈でした。実際の賃貸借契約では、いろいろな特約があり、無断転貸に関するものも通常入っています。
もっとも一般的なものは、無断転貸を禁止するというものです。民法の規定と同じ内容なので、確認的な規定といえます。一方、民法の解釈よりも禁止する範囲を広げる特約は基本的に無効となります。

8　転貸承諾に書面を要する特約の有効性

転貸に関係する特約としてよくあるものに、転貸の承諾は書面に限るというものもあります。
禁止する範囲を広げている（賃借人の負担を重くしている）といえますが、合理的なものなので有効です。
つまり、この特約がある場合、賃貸人が口頭で転貸を承諾して、その後賃借人が転貸した場合に、解除できることになるのです。ただ、ここでも背信行為論が登場します。個別的事情から賃借人が救済される、つまり解除が否定されるということもあります。

9　賃貸借の解除を制限するいろいろな理論（概要）

以上のように、無断の転貸や賃借権譲渡”を理由とした解除は背信行為論で制限されますが、それ以外の理由で解除できるはずの場合でも、賃貸借では解除が制限されることが多いです。解除を制限するいろいろな理論については、別の記事で縦断的に説明しています。
詳しくはこちら｜信頼関係破壊理論と背信行為論の基本（同質性・主な３つの効果）

本記事では、無断の転貸や賃借権譲渡を理由とする解除の制限について説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借契約における転貸や賃借権譲渡に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。