【サブリースの逆ざやによる賃料減額を認めた裁判例（坂戸専門店プラザ事件）】

1　サブリースの逆ざやによる賃料減額をみとめた裁判例（坂戸専門店プラザ事件）

サブリースの方式は、サブリース事業者が、管理業務や空室リスクの対価として利ざやを得る構造となっています。この点、賃料相場の下落や空室の増加により逆ざやが生じるケースもあります。その場合、サブリース事業者は賃料減額請求をすることができます。
詳しくはこちら｜サブリースにおける賃料増減額請求の可否（賃貸借該当性）と判断の特徴
本記事では、裁判所が賃料減額を認めた裁判例として、坂戸専門店プラザ事件を紹介します。

2　サブリース・マスターリースの賃料の変遷

最初に、利ざやの状況を整理します。ショッピングセンターがオープンした平成５年には、テナントからの賃料収入が好調であり、原賃料（マスターリースの賃料）の約７割にあたる約６０００万円が利ざやとなっていました。その後、利ざやは縮小してゆき、平成１０年にはマイナス、つまり逆ざやとなってしまいました。
その後平成１４年と１５年にはプラスに戻しましたが、結局、この２年度以外はマイナス（逆ざや）になりっぱなしでした。しかも、マイナスの金額は大きくなり続けていました。

3　契約締結までの経緯の影響

ひとことでサブリースといっても、その背景（取引全体）にはいろいろなものがあります。このケースでは、建物の建築も含めて、ショッピングセンターを新たに作り出すことを原賃借人が原賃貸人（土地所有者）に対して詳細な計画を作って、サブリースにより利益が確保されるということを強調して提案、推奨していました。
このような背景があったので、裁判所は、賃料の金額は、原賃貸人の収益を相当程度確保する必要があるということを、まず指摘しました。

4　逆ざやの発生と継続

次に裁判所は、実際に生じている逆ざやについて確認します。逆ざやが長期間継続しており、しかもその金額は大きくなり続けていました。賃料減額を認めないと、サブリース事業者は損失が年々累積され続けることになり、ダメージが大きすぎるといえます。

5　賃料不相当の認定（肯定）

裁判所は、賃料が不相当となったといえるかどうかを判定します。現実に生じ続けている逆ざやの金額が大きく、かつ、今後も継続すると見込まれることから、不相当であると判断しました。

6　相当賃料算定における方針

現在の賃料が不相当である場合、裁判所は、新たな賃料の金額を設定することになります。裁判所は、具体的な金額を決める前に、金額を決める（計算する）方針を明確化しました。その内容は、原賃貸人の収益を確保することと、前回の（裁判所を通さない）賃料改定を尊重するということです。

7　相当賃料の計算の内容

いよいよ、新たに設定する賃料（相当賃料）の具体的な計算に入ります。
まず、契約開始時点の原賃貸人の利益を計算すると月額約３９５万円になりました。これをベースにします。
次に、契約開始時から現在までの地価の変動をみると、３８％下落していました。
そこで、現時点で原賃貸人に確保する利益も、契約当初から３８％小さくすることにしました。具体的には約２４５万円となります。
経費とこの金額（約２４５万円）の合計額は約９１１万円となりました。
賃料（月額）を９１１万円にすれば、原賃貸人の手元に残る利益は２４５万円になる、ということです。
裁判所は、このような計算を行った上、端数カットして相当賃料（改定賃料）を９１０万円と定めました。

本記事では、逆ざやが発生したケースで、サブリースの賃料減額を認めた裁判例を紹介しました。
実際には、個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際にサブリース方式における賃料の金額（増減額）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。