【建物の使用貸借の前提事情変更による解約・金銭による権利濫用阻却】

1　建物の使用貸借の前提事情変更による解約・金銭による権利濫用阻却

使用貸借契約が終了する事情は法律上決まっています。
詳しくはこちら｜一般的な使用貸借契約の終了事由（期限・目的・使用収益終了・相当期間・解約申入）
法律上は、前提としてた事情が変化したというものは、使用貸借の終了の理由としては存在しません。ところが、解釈によって、このような状況で解約を認めた裁判例があります（大阪高判平成２年９月２５日）。この裁判例では、解約を認めた上で、明渡請求を権利の濫用であるとして、明渡請求を否定しました。さらに、金銭の支払によって権利の濫用ではなくなるということで、結論として明渡請求を認めました。
ということで、この裁判例には、多くの場面で使える理論が盛り込まれています。本記事ではこの裁判例の解釈を紹介、説明します。

2　建物の所有と占有（要点）

この裁判例の事案の建物の状況を整理しておきます。
もともと母親と２人の子（とその妻）が建物に同居していたのですが、母親は亡くなり、その後、２人の子（つまりきょうだい）の仲が悪くなり、一方（控訴人）が建物から退去しました。
ところで、建物は退去した者（控訴人）が所有していたので、もともと、無償でY1、Y2に（一緒に）住まわせていたのです。法律的には使用貸借ということになります。

3　前提事情欠缺による解約（規範）

一般論として、使用貸借が終了する状況は法律上定められています。このケースは法律上の規定のどれにも当てはまらないので、そのままだと使用貸借は終了しないことになります。しかし無償で貸すという場合には、前提となった事情（背景・理由）があるはずです。ここで、前提となった事情に変化があった場合にも無償で貸すことを強制するのは妥当ではありません。そこで、この裁判例は、前提事情が変化した（欠缺するに至った）ことで、無償で貸すことを強制することが酷である場合には、解約できるという解釈を示しました。

4　解約の判断（肯定）

本件の事案が、前述の解約できる状況にあてはまるかどうかの判断に進みます。
この事案では、貸主と借主がきょうだいであり、借主が母の世話をすることや、きょうだいとしての交流（誼・よしみ）が、無償で貸す前提事情となっていました。当初はこの前提事情のとおりになっていましたが、その後、母と世話に関して貸主と借主の（きょうだいの）仲が非常に悪くなりました。このような経緯から裁判所は、解約できると判断しました。実際に、貸主（控訴人）は解約の意思表示をしたので、使用貸借契約は終了することになります。

5　「使用貸借の目的に従った使用収益の終了」による契約終了（参考）

ところで、前提とした事情が解消されたので使用貸借契約が終了する、という結論は、前述の「解約による終了」とは別に、「使用貸借の目的に従った使用収益の終了」が使われることもあります。この２つは、形式的には「解約の要否」が違いますが、実質的にはほとんど同じだといえます。
詳しくはこちら｜使用貸借における目的に従った使用収益の終了の判断の実例（裁判例）

6　権利の濫用と金銭提供による濫用阻却

（１）平成２年大阪高判・８５０万円の支払により権利濫用阻却

前述のように、貸主（控訴人）による解約で、使用貸借契約は終了するはずなのですが、ここで権利の濫用が登場します。借主（被控訴人）は、ある程度は母の世話をしていたことや、貸主が高齢で裕福ではないといった事情から、明渡請求は権利の濫用にあたると、裁判所は判断したのです。
まだこれだけでは終わりません。最後に、８５０万円を支払えば権利濫用ではなくなるという結論になっています。

（２）支払う金額の算定根拠

以上のように、結論として、８５０万円を支払えば退去させられることになったのですが、この「８５０万円」という金額はどこから出てきたのでしょうか。
実は、貸主（控訴人）は訴訟中に、（借主が退去したら）８２５万円を支払うと表明していたのです。判決では、８５０万円の金額の理由として、このこと（金銭支払の意向表明）しか挙げていません。表明した金額に２５万円を上乗せしたことになります。
では仮に貸主が表明していた金額が５００万円だったら、判決では５２５万円になったのでしょうか。このような疑問が残ります。
この裁判例以外にも、一定の金額の支払を条件に、明渡請求を認めるパターンの判決が出されています。このパターンの判決では毎回、支払う金額の算定方法が問題になっています。
詳しくはこちら｜土地の買主による明渡請求は明渡料支払により権利濫用を避けられる

（３）金銭提供の性質（正当事由との違い）

この裁判例に出てきた８５０万円の支払は、理論的にどのような位置づけになるのでしょうか。それは、権利の濫用を阻却する（無効化する）ための金銭支払という性質です。
この点、建物賃貸借（借家）では、更新拒絶や解約申入の時に正当事由が必要で、正当事由の内容の１つとして立退料（明渡料）があります（法律上定められています）。この裁判例で使われた金銭支払（提供）は、正当事由の１つとしての立退料とは異なるのです。

（５）使用貸借の終了に権利濫用を使った構造

ところで、明渡請求に権利の濫用を持ち出すのは、通常、占有権原を対抗できない関係にある者の間（の明渡請求）の事例です。
詳しくはこちら｜土地・建物の明渡請求について権利濫用の判断をした裁判例（集約）
使用貸借契約の当事者間であれば、終了したかしていないかという枠組みで判断する方が分かりやすいです。
実際にこの裁判例の理論は、条文にはない解約を解釈によって作り出して、契約終了を認め、その上で権利の濫用で明渡請求を否定し、最後に、金銭の提供で権利の濫用を阻却する、という複雑な構造を使いました。
では、契約終了の枠組みだけで同じ結論を出せるかというと、ちょっと難しいです。一定の金額を支払えば契約が終了するという仕組みがないのです。前述のように、建物賃貸借であれば借地借家法（以前は借地法）にこの仕組みが用意されています。しかし、使用貸借については条文には金銭の支払がないのです。
ということを踏まえてこの裁判例を振り返ると、一定の金額の支払を条件に明渡請求を認めるという結論をとるためには権利の濫用を使う必要がある、ということに気づき、意識的に権利の濫用を介在させたようにも思えます。

本記事では、前提事情の変化による建物の使用貸借の解約や、金銭の提供による（明渡請求の）権利濫用を否定する解釈を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の明渡請求に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。