【賃貸借の対象不動産（貸地）の現物分割後の解除】
1 賃貸借の対象不動産（貸地）の現物分割後の解除
土地が賃貸借の対象となっているケースで、土地の共有物分割がなされ、現物分割となることがあります。要するに、貸地（底地）の現物分割です。この場合、賃借人（借地人）との関係がどうなるか、という問題があります。その具体的な状況が、地代の滞納による解除をする場面です。
本記事ではこれについて説明します。
2 貸地の現物分割
（１）現物分割の後の解除→筆ごとに可能（昭和４３年仙台高判）
このテーマについて判断した裁判例を紹介します。
まず、現物分割の後でも、賃貸借契約としては従前と変わらない、つまり１個の契約であり、対象とする土地は従前と同じです。具体的には、分割後の甲１と土地甲２の２筆（分割前の土地甲）が対象です。
そこで、共有物を対象とする解除なので、管理分類として過半数持分権者が解除の意思決定をする、というのが原則の方法となります。
詳しくはこちら｜共有物の「貸借契約」の解除を管理行為とした判例（昭和３９年最判）
しかし、物理的には２つ（２筆）の土地になっていて、それぞれに単独の所有者がいる状態なので、一方の土地甲１について、その所有者Aが解除することもできる、と判断されています。
賃借人Cの立場では、自分の知らないところで決まったことにより、本来不可能であった「部分的な解除」をされることになった、という結果です。
現物分割の後の解除→筆ごとに可能（昭和４３年仙台高判）
あ 事案＝貸地の現物分割
共有の土地甲について賃貸借がなされていた
賃貸人＝土地甲の共有者＝A・B
賃借人＝C
A・Bが当該土地について現物分割をした
土地甲１はAの単独所有、土地甲２はBの単独所有となった
賃借人が賃料の滞納を続けている
い 賃貸借契約の存続
しかして、共有であつた賃借地がその後共有物の分割の結果分割され、その一部づつが単独所有になつたとしても、他に特段の事情のない限り、従前一個の契約であつた賃貸借契約が当然に単独所有となつた土地毎の数個の賃貸借契約に変更されるものと解することはできないから、共有物の分割後も従前の賃貸借契約がそのまま存続するものと解するのが相当であるが、
う 部分的な解除
共有物の分割によりその単独所有となつた土地については、互いに他の者の管理処分の権限はなくなり、該土地に関する管理処分の権限は、その単独所有となつた者においてのみこれを有することとなるのであるから、従前から存続している賃貸借契約全部を解除する場合は格別、その全部ではなく各単独所有となつた土地に関する部分のみの賃貸借契約を解除する場合には、その所有者である賃貸人において単独でこれを解除することができるものと解するのが相当である。
※仙台高判昭和４３年８月１２日
（２）昭和４３年仙台高判への批判
昭和４３年仙台高判の理論は、賃貸借契約は、債権契約であるのだから、物権変動（共有物分割）による影響を受けない、という批判があります。
昭和４３年仙台高判への批判
あ 解除権不可分との抵触
甲地はA、乙地はB所有となっても、ABを賃貸人とする1つの賃貸借契約のままであり、賃料債権は分割債権になるものの、解除権不可分の原則(544条)が適用されるはずである。
い 他人物賃貸借の扱い
他人物賃貸借同様、A所有部分についてもBは修補義務を免れないものと思われる。
う 用益物権・担保物権と賃貸借の違い
地上権や抵当権といった物権であったら、物ごとに成立するので、それぞれの土地ごとの権利になるが、賃貸借は債権関係であり、上記判決は疑問である。
※平野裕之著『物権法 第２版』日本評論社２０２２年ｐ３８２
3 準共有の借地権の現物分割の問題（参考）
似ているけど異なるケースとして、借地人（賃借人）が複数人であり、借地権について共有物分割をする、というものがあります。以上で説明した土地（所有権）を対象とした共有物分割では、賃貸人（地主＝所有者）が複数人なので、ある意味これとは逆のケースといえます。借地権の共有物分割については、多くの問題があります。現物分割では１個の契約がどうなるか、という問題は共通しています。こちらの問題については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地権の共有物分割（現物分割・換価分割に伴う問題）
本記事では、賃貸借の対象の土地（貸地・底地）の現物分割に関する問題について説明しました。
実際には、個別的事情によって、法的判断や最適な対応方法が違ってきます。
実際に共有となっている土地の賃貸借（借地契約）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
