【共有不動産への用益物権設定の変更・管理分類（賃貸借以外・改正民法２５２条４項）】

1　共有不動産への用益物権設定の変更・管理分類（賃貸借以外・改正民法２５２条４項）

令和３年改正の民法２５２条４項では、過半数持分をもつ共有者（過半数持分権者）が一定の期間内の使用・収益を目的とする権利の設定を（決定）することができるようになりました。賃貸借については実質的に従前の規律を明文化したものにとどまるといえます。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
民法２５２条４項ではさらに、賃貸借以外、つまり用益物権の設定も、一定期間内であれば過半数持分をもつ共有者が決定できるようになっています。これは従前にはなかった規律を改正で創設したといえると思います。
本記事ではこのことを説明します。

2　使用・収益を目的とする権利の設定に関する改正条文

（１）民法２５２条４項（＋１項）の条文

最初に、令和３年改正で作られた民法２５２条４項の条文を確認しておきます。１項と合わせて読むと、過半数持分をもつ共有者が、一定の期間の範囲内であれば、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定をすることができる、という規定です。賃借権は典型例を挙げただけで、それ以外の種類の権利も含む、ことになっているのです。

（２）民法６０２条の条文（比較）

ところで、令和３年の改正前は、過半数持分をもつ共有者が行える（決定できる）賃貸借の範囲の解釈において、民法６０２条が使われていました。
民法６０２条は処分権限を有しない者（管理権限だけをもつ者）が行うことができる賃貸借の範囲を定めるものです。
詳しくはこちら｜処分権限のない者による短期賃貸借（長期賃貸借との判別・民法６０２条）
過半数共有持分をもつ共有者も、処分権限はないけれど（狭義の）管理権限だけをもつ者にあたります。そこで、原則的には民法６０２条と同じルールを使っていたのです。この民法６０２条は、条文上賃貸借をする、と明記してあります。つまり賃貸借限定のルールです。前記の改正後の民法２５２条４項と比べると、上限期間はまったく同じですが、この設定する権利の種類が違うのです。

3　令和３年改正前→用益物権設定は一律処分分類

最初に、令和３年の民法改正前の解釈を説明します。

（１）昭和２９年最判・地上権設定→処分

まず、地上権設定について、平成２９年最判は、共有者全員の負担となるという理由で、共有者全員の同意が必要であると判断しています。ある意味当たり前のことを言っているにすぎませんが、処分分類という結論になっています。

（２）昭和６１年名古屋地判ほか・地役権設定→処分

次に地役権設定については、下級審裁判例が処分分類である結論をとっています。
昭和４８年東京地判は通行地役権について、共有者全員の負担となることを指摘した上で、共有者が設定することはできないと判断しています。前記の昭和２９年最判と同じ理由といえます。
昭和６１年名古屋地判は、同じ結論をとっています。理由は明示していませんが、昭和２９年最判と同じことが理由となっていると思われます。

（３）「処分行為」の概念による処分分類

以上のように、判例・裁判例は実質的な理由から、地上権設定や地役権設定を処分分類であると判断したように読めます。
一方で、用益物権設定は一般的に「処分行為」に該当します。この点、共有者は共有物全体の処分権限はもっていません（過半数持分を有していた場合に（狭義の）管理権限を有するにとどまります）。そこで共有者は用益物権の設定をすることはできないという結論を導くこともできます。

4　令和３年改正→短期は管理分類に変わった

以上のように、以前は、共有不動産全体への用益物権設定は、一律に処分分類だったのですが、令和３年の民法改正で例外が創設されました。

（１）地上権・地役権の設定→短期は管理分類

令和３年の改正で作られた民法２５２条４項では、所定の期間を超えない範囲で、過半数持分を有する共有者が「賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利・・・を設定」することができるようになりました。つまり、一定期間以内の地上権、地役権の設定は、例外的に管理分類になった、ということになります。逆に、一定期間を超える用益物権の設定は処分分類から変更はありません。

（２）地上権・地役権の最低期間との関係

なお、地上権のうち建物所有目的のもの（で法定更新の適用のあるもの）は借地借家法上３０年以上となっています。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地期間の基本（法定期間は３０年→２０年→１０年）
そこで所定の期間である５年を超えるので、自動的に処分分類になります。
逆に、地上権で５年以下の期間とすることができるのは、竹木所有目的や、鉄塔など、建物以外の工作物を所有する目的の契約ということになります。
地役権についてはこのような最低年数の制限はありません。

（３）永小作権設定→２０年以上なので一律処分分類

永小作権も、用益物権に含まれます（前述）。ただ、永小作権はもともと民法上、最短期間が２０年なので、自動的に長期、つまり変更扱いとなります。

（４）使用貸借→民法２５２条４項の対象外方向（参考）

では、使用貸借についても、民法２５２条４項が適用されるでしょうか。この点、民法２５２条４項は、権利の設定という用語が使われています。
一般論として、「◯◯権設定」という用語を使うのは、物権か、債権のうち特殊なもの、具体的には賃借権と配偶者居住権だけです。
詳しくはこちら｜「◯◯権設定」の意味・使う場面と「処分行為」との関係
「使用借権を設定する」という言葉は妥当ではないと思います。つまり、使用貸借契約には民法２５２条４項は（少なくとも直接は）適用されないと思われます。
使用貸借の変更、管理分類については、改正前の解釈論が現在でもあてはまると思います。
詳しくはこちら｜共有物の使用貸借の契約締結・解除（解約）の管理・処分の分類
とはいっても、使用貸借契約について、民法２５２条４項を類推する、という形で参照、流用することはあり得ると思います。

5　「処分権限のない者による処分行為」という例外の創設

以上で説明した、令和３年改正の内容は要するに、賃借権（賃貸借）の分類を、用益物権にも拡げた、ということで、これ自体はとても単純です。
この点、物権の設定行為は処分行為にあたります。
詳しくはこちら｜「処分（行為）」の意味や具体例（事実的処分・法的処分）
そこで、共有不動産への物権設定行為は処分行為に分類されるのが原則です。
原則論としては、用益物権設定は、処分権限をもつ者しかできないのです。民法２５２条４項は、処分権限をもたない者（共有者）に、一定範囲内の処分行為を認めた、といえます。単に、改正前の規律を変更したにとどまらず、民法の基本的な原則の例外を創設した、というものでもあると思われます。

本記事では、過半数持分をもつ共有者による短期の用益物権設定について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に共有不動産の使用、活用などに関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。