【一時使用目的の借地の基本（３０年未満可能・法定更新なし）】

1　一時使用目的の借地の基本（３０年未満可能・法定更新なし）

建物所有目的の土地の賃貸借といえば、最低３０年となり、その期間が満了しても法定更新となる、つまりとても長い年月終了しない、というのは業界の常識といえます。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地期間の基本（法定期間は３０年→２０年→１０年）
詳しくはこちら｜借地契約の更新の基本（法定更新・更新拒絶（異議）・更新請求）
しかし、例外的に数か月や数年間の期間で、しかも更新がない、という借地契約もあります。一時使用目的の借地です。本記事ではこのことを説明します。

2　一時使用目的の借地の特徴（まとめ）

一時使用目的の借地は借地の基本ルールが適用されない、という特殊なものです。最初に、特徴を整理しておきます。

詳しい内容は以下説明します。

3　一時使用目的の借地の条文の内容

（１）借地法９条・借地借家法２５条の条文

最初に、一時使用目的の借地を規定する条文を確認しておきます。条文上は、一時使用のためであることが明らかな場合、と書いてあり、例として臨時設備の設置が挙げられています。旧借地法も実質的に同じ内容です。

（２）一時使用目的の借地に適用されない規定

一時使用目的の借地の条文には適用されない規定（条文の番号）が列挙されています。その規定の内容を整理しておきます。この適用されない規定リストのうち重要なのは、前述の存続期間（３条）と法定更新（５、６条）です。

4　法定存続期間の適用除外

一時使用目的の借地であれば、法定存続期間の規定が適用されません。つまり、期間の最低限は３０年というルールが適用されないのです。
そこで、数か月や数年間という期間を決めることができます。期間を定めないということも可能ですし、◯◯が実現するまでというように確定的な数字ではない決め方もできます。

5　法定更新の適用排除＋民法の更新・解約の規定の適用

一時使用目的の借地の特徴の目玉のもうひとつは、法定更新が適用されないところです。期間が満了すれば確実に契約が終了する、ということになります。ただし、民法のルールで、期間が満了しても地主が明渡を請求しないと、黙示の更新となってしまいます。とはいっても、いつでも解約申入をすることができ、その１年後には契約が終了することになります。
最初から期間の定めなしとしていた場合にも解約告知から１年で終了するルールが適用されます。

6　借地の「一時使用目的」の判断（認定）

（１）「一時使用目的」の認定基準と判断要素（概要）

以上のように、一時使用目的の借地は（普通借地と比べたら）ありえないくらいの例外扱いを受けるのですが、逆に、認められるハードルは高いです。単に契約書に「一時使用を目的とする」と明記しただけでは認められません。実際の状況から、短期間限定という当事者の認識が読み取れる必要があるのです。その判断の基準や判断材料となる事情については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜一時使用目的の借地の認定基準と判断要素

（２）「一時使用目的」を判断した判例（概要）

借地の「一時使用目的」の認定基準は、実際の事案についてハッキリと判定できるものではなく、いろいろな事情を総合評価する、というものです。
そこで、過去の判断の実例、つまり判例の判断がとても参考になります。
詳しくはこちら｜借地の「一時使用目的」を判断した判例（集約）

7　紛争になりやすい構造（特徴）と予防策

（１）紛争になりやすい構造（特徴）

一時使用目的の借地は、前述のように認められるハードルがある程度高いです。しかも、判断基準は単純ではなく、ハッキリと判断できないことの方が多いです。
そこで、契約開始当時は、地主・借地人ともに意向は合致しているのでトラブルにならず、期間満了となった時に、借地人が明渡を拒否するため、「一時使用目的とはいえない」と主張が飛び出す、ということがよくあるのです。

（２）定期借地で代替できない

ところで、法定更新がなく、期間満了で確実に契約が終わる方式として、定期借地があります。定期借地であれば難しい判断基準があるわけではありません。
そこで、期間満了で確実に契約終了にしたい場合には最初から定期借地を使えばいいのではないか、という発想も出てきます。しかし、定期借地で決められる期間は、事業用で最低１０年、居住用であれば最低３０年（または５０年）です。
詳しくはこちら｜定期借地の基本（３つの種類と普通借地との違い）
数年間だけ貸す、という状況では使えないのです。
この点、建物の賃貸借であれば、定期借家の最低期間の制限はないので、広く使われており、今では一時使用目的の借家（建物賃貸借）はほぼ使われない状況になっています。
詳しくはこちら｜定期借家の基本（更新なし＝期間満了で確実に終了する）

（３）紛争予防策＝「一時使用目的」の記録化の例

一時使用目的の借地を使う場合に紛争となりやすいのは前述のように一時使用目的といえるかどうか、という点です。そこで、最初から一時使用目的であることが分かるようにしておく、ということが紛争予防になります。
具体的には、実際に土地の貸し借りが短期間に限定することが必要だと分かるような事情を契約書に明記しておき、資料があればそれを契約書に添付しておく、という工夫が有用です。特に地主側の事情については、借地人が知らされていなかった場合には一時使用目的が否定されることにつながります。契約書への明記や資料の添付でこのような認定リスクを予防できます。

8　一時使用目的の借地の登記

（１）（登記事項の中の）目的→臨時建物所有

一時使用目的の借地は登記できます。というより、単に建物所有を目的とする賃借権（や地上権）設定の登記を申請すると、法務局としては、期間が３０年以上でないと借地借家法に違反するものとして却下することになります。そこで、一時使用目的のものであることを明示すれば３０年未満の期間でも登記できるのです。
肝心の一時使用目的については、証拠（記録）を提出する必要はありません。申請書の中で「臨時建物所有」と記載しておけば法務局としては一時使用目的の借地として扱います。つまり申請人の自己申告で受理されるのです。
逆にいえば、「臨時建物所有」として登記されていても、あとから訴訟で「一時使用目的ではない」と判断されるリスクは残っているということになります。

（２）一時使用目的の認定→自己申告

登記申請の手続では、一時使用目的をどのように判定するのでしょうか。実は、特に一時使用目的を示す資料などは不要です。申請書（申請情報）に臨時建物所有と書いてあれば法務局としては一時使用目的の借地として扱うのです。これは登記制度特有の扱いです。

（３）期間が長いことによる却下→難しい

実体上は、期間が長い場合、一時使用目的が否定される傾向があります。
詳しくはこちら｜一時使用目的の借地の認定基準と判断要素
これについても法務局による登記申請の審査としては踏み込んだ判断は避ける傾向があります。つまり、期間が長いという理由で却下はしない、という傾向があります。

本記事では、一時使用目的の借地の基本的な内容について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に土地の明渡請求など、借地（土地の賃貸借）に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。