【借地上の共有建物の建物買取請求権の行使の変更・管理分類】
1 借地上の共有建物の建物買取請求権の行使の変更・管理分類
共有不動産に関するいろいろな行為は、変更、管理、保存行為に分類されます。管理分類とされるものは多くあります。
詳しくはこちら｜共有物の（狭義の）管理行為の基本的な内容
この点、借地上の建物が共有となっているケースでは、建物買取請求権の行使が、変更行為、管理行為のどちらにあたるのか、という問題があります。結論としては、管理分類となる傾向が強いです。本記事ではこのことを説明します。
2 ２種類の建物買取請求権（前提）
ところで建物買取請求権が認められるのは、借地の期間満了の時に更新されない場合と、借地権譲渡について地主が承諾しない場合の２種類があります。
詳しくはこちら｜借地期間満了時の建物買取請求権の基本（借地借家法１３条）
詳しくはこちら｜第三者の建物買取請求権（無断の借地権譲渡・転貸ケース・借地借家法１４条）
3 問題の所在と結論
（１）問題の所在
建物が単独所有であれば所有者が建物買取請求権を行使するかどうかを決めた上で、行使するなら地主に意思表示（通知）をすることになります。ここで建物が共有である場合、過半数持分の共有者の賛成で足りる（管理分類）なのか、共有者全員の賛成が必要（変更分類）なのか、ということが問題となります。
（２）結論（まとめ）
建物買取請求権の行使により建物の売買契約が成立したのと同じ扱いになります。不動産を売却することは所有権（共有持分権）の「処分行為」（変更行為と同じ結果）です。
詳しくはこちら｜「処分（行為）」の意味や具体例（事実的処分・法的処分）
ただし、純粋な取引とは違って、そのままだと（建物買取請求権を行使しないと）土地の占有権原がないので建物を収去（解体）する必要がある状態です。そもそも建物買取請求権は、建物収去を回避することが借地人の当貸本の回収になり、かつ、社会経済的不利益の回避になるという趣旨で創設されたのです。建物収去を回避するという機能に着目すると、極力認める、つまり管理分類に落として、過半数持分の共有者の賛成だけで実行できるようにする方が好ましいです。
そこで結論として管理分類とする見解が一般的になっています。
以下、学説や裁判例を紹介します。
なお、以下の説明では、基本的に建物共有者がそのまま借地人（土地の賃借人）であることを前提とします。
4 新版注釈民法（川井健）→管理分類
まず、川井氏は、（第三者の建物買取請求権について）管理分類であるという見解をとっています。
新版注釈民法（川井健）→管理分類
他人の持分権の処分に関連し、共有建物についての借地借家法14条による建物買取請求権の行使方法が問題となる。「・・・持分の過半数を占める共有者が建物全体につき買取請求をなし得る」との裁判例がある(大阪地判昭41・12・9下民集17・11=12・1208。・・・)。
困難な問題で解釈は分かれえようが、建物を買い取らせるか、収去するかは共有物の管理問題として判旨を是認すべきものと思われる。
※川井健稿／川島武宜ほか編『新版 注釈民法（７）』有斐閣２００７年ｐ４３７
5 新版注釈民法（鈴木禄弥・生熊長幸）→管理分類
鈴木禄弥氏・生熊長幸氏は、変更分類とした裁判例や学説を紹介した上で、管理分類の見解をとっています。
また、建物の共有者と借地人が一致していないケースについても、建物の共有者のうち過半数持分を有する者が建物買取請求権を行使できる、という見解です。
新版注釈民法（鈴木禄弥・生熊長幸）→管理分類
あ 共有者全員による行使（前提）
（注・借地法４条について）
(c)借地上の物件が数人の共有であるときはどうなるか。
この共有者が同時に借地権の準共有者で、かつ、全員共同して買取請求権を行使する場合は、問題がない。
い 「持分」の買取請求→否定
しかし、①建物の共有者たちが同時に借地権の準共有者である場合でも、共有者の各自が建物についての自己の持分の買取請求をすることは、できない。
けだし、それを許せば、建物は、借地権消滅の結果土地使用の権原をもたぬものと土地所有者との共有という、奇妙な状態におちいるからである。
う 変更分類の見解（紹介）
なお、裁判例は、この点につき、
「買取請求ノ結果地上建物ノ所有権ヲ完全ニ借地権設定者ニ移転シ得ヘキ場合ニ於テハ之ニ因リ買取ノ効果ヲ生シ得ヘキモノト解スヘシ」
という立場を前提として、251条により、建物共有者の一員が他の全員の同意をえて建物全部につき買取請求をなしうる、としている(前掲東京地判昭11・8・5―ただし、この点は傍論。同旨:後藤287以下、水本=遠藤編・前掲書112〔伊藤〕)。
え 執筆者見解→管理分類
さらに進んで、すでに借地権は消滅し、買取請求をしなければ建物収去を余儀なくされるという状態を前提とするかぎり、買取請求は処分というよりもむしろ管理行為の一種であるといえるから、252条により、持分の過半数を占める共有者が建物全体につき買取請求をなしうると解すべきではあるまいか(星野・借地借家213。本法10条につき大阪地判昭41・12・9下民集17・11=12・1208)。
さもないと、共有者のうち1人でも買取請求に反対のものがあると、建物の取りこわしを余儀なくされる結果となってしまう。
お 敷地占有権原のない共有者がいるケース
ア 共有者全員による行使（前提）
②建物共有者中にもともと敷地使用の権原のないものが入っていても、借地権のあった者が借地権のない者の同意をえて、ないしはさらに、借地権のない者も含めて全員が共同して、建物全体の買取を請求しうるもの、と解さるべきであろう(前掲東京地判昭11・8・5。ただし、薄根・前掲総判民(11)250は、かかる場合には、借地権のあった者も、買取請求ができない、とする)。
イ 過半数持分による行使→可能（管理分類）
さらに、以上の考え方と①に述べたところとを併せると、もともと土地につき権原のない者が入っている場合でも、建物の持分の過半数を占める共有者は、建物全体につき有効な買取請求をなしうる、と解すべきことになる。
※鈴木禄弥・生熊長幸稿／幾代通ほか編『新版 注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ４２９、４３０
6 我妻・新訂物権法→管理分類
我妻氏も（２種類の建物買取請求権について）、建物買取請求権を行使しない限り建物を収去（解体）する義務がある状況であることから、管理分類としています。つまり建物収去を回避するハードルを低くする、という趣旨です。
我妻・新訂物権法→管理分類
※我妻栄著『新訂 物権法』岩波書店１９８３年ｐ３２３
7 不動産法論点大系→管理分類
不動産法論点大系も、管理分類に賛同しているように読めます。
不動産法論点大系→管理分類
※松尾弘稿『共有物の使用・管理・変更・分割をめぐる共有者の権利―共有関係を織りなす合意の糸』／澤野順彦編『不動産法論点大系』民事法研究会２０１８年ｐ２２５
8 昭和４１年東京地判→管理分類
昭和４１年東京地判は管理分類であると判断しました。建物買取請求権を行使しない場合には建物を収去する、という状況を指摘した上で、逆に、建物買取請求権を行使することが実情に適した唯一の活用方法であることを理由として挙げています。
昭和４１年東京地判→管理分類
※東京地判昭和４１年１２月９日
本記事では、建物買取請求権の行使の変更・管理分類について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地上の共有建物に関する譲渡や期間満了の明渡請求などに関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
