【借地借家法（新法）の更新後の建物再築許可手続の基本】

1　借地借家法（新法）の更新後の建物再築許可手続の基本

借地借家法（新法）が適用される借地契約のケースで、更新後に建物を再築することを裁判所が許可する手続（借地非訟事件）があります。本記事では、この再築許可の手続の基本的事項を説明します。

2　借地借家法１８条の条文

最初に、再築許可の手続を規定する借地借家法１８条の条文を確認しておきます。主なルールは記載されていますが、これだけだとわかりにくいです。

3　更新後の建物再築に関する基本ルールの要点（前提）

そもそも再築許可の手続は、更新後の建物再築に関するルールの一部といえます。更新後の建物再築のルールは、旧借地法とは根本的に違っています。まず、基本方針として、更新後については、借地を終了させる方針、言い換えると借地を長引かせることは避ける方針がとられているのです。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地上の建物の滅失や再築による解約（全体・趣旨）
そのルールのうち代表的なものが、更新後に借地人が地主の承諾なく建物の再築をしたら地主は解約できるというルールです。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地上建物の滅失・再築による解約の規定と基本的解釈
このルールで、借地を長引かせないという方針が実現しますが、状況によっては借地人を救済した方がよいこともあります。そこで、裁判所の判断で例外的に許可をして、これで地主の承諾があったものとして扱う、という制度を用意したのです。

4　形式的要件

再築許可の手続の説明に入ります。最初に形式的要件のうち主なものを説明します。

（１）当事者（基本）→申立人は借地人のみ

再築許可の手続の申立人は借地人、相手方は地主です。

（２）当事者（複数の場合）→承諾した地主の除外可能

ところで、地主が複数（土地が共有）というケースや、借地人が複数（建物が共有）というケースも多いです。このような場合は、原則として全員が当事者（申立人または相手方）になります。ただし、地主ABのうちBは再築に承諾したケースでは承諾していない地主Aだけを相手方とすることも可能です。とはいっても、裁判所の判断で借地条件を変更することがありますが、その場合は地主全員（AB）が相手方となっている必要があります。

（３）借地権（借地契約）の存在（概要）

再築許可をする当然の前提として、借地権（借地契約）が存在することが挙げられます。借地契約がはっきりしている事案が多いですが、中には地主と借地人で対立しているケースもあります。たとえば地主が「解除したから借地権はない（消滅した）」と主張して、借地人が「解除は無効である」と主張しているようなケースです。
そのような場合は通常、再築許可の手続とは別に、借地権の確認（や明渡請求）の訴訟を提起して前提問題の判定を済ませて、その後再築許可の手続を進めることになります。借地条件変更の手続に関して、昭和４５年最決がこのような判断を示しています。
詳しくはこちら｜借地条件変更・増改築許可の裁判の形式的要件

（４）申立時期→更新後・再築前

申立時期についてはまず、更新後であることは当然の前提です。前述のように、建物再築を理由として借地契約の解約が認められているのは更新後だけです。この解約を制限するのがこの再築許可手続なのです。
次に、これから行う再築工事に対して許可を出すので、再築工事の前である必要があります。この点、地主の解約は「建物」の完成、つまり工事が「建物」といえる程度に至ることという解釈があります。
詳しくはこちら｜借地借家法の借地上建物の滅失・再築による解約の規定と基本的解釈
再築許可の手続の申立は、工事の着手前に行うのが理想ですが、「建物」の完成までであれば行うことができる、とも考えられると思います。

5　再築許可の実質的要件（やむを得ない）（概要）

裁判所は、どのような事情があれば再築を許可するのでしょうか。
この点、旧借地法の時代からある、増改築許可では、建物が老朽化していれば許可するのが通常でした。
しかし借地借家法（新法）では前述のように更新後は長引かせないという基本方針がとられています。そこで原則としては再築を許可しない、例外的な事情がある場合にだけ許可する、ということになります。条文上は、「やむを得ない」事情がある場合に許可する、と記述されていますが、これは基本方針からハードルを高く設定した、というものなのです。
詳しくはこちら｜借地借家法（新法）の更新後の建物再築許可の実質的要件（判断基準）

6　再築許可の承諾料相場（概要）

そもそも裁判所が再築を許可するハードルは高いのですが、特殊な事情があり、これをクリアして裁判所が許可を出すとしても、承諾料（財産上の給付）が必要になるのが通常です。例外的に借地の寿命を大きく伸ばすという構造になっているので、従来の増改築許可の承諾料よりは高くなる傾向です。事案によって異なりますが、更地価格の１０％程度が１つの目安となります。
詳しくはこちら｜借地借家法（新法）における更新後の建物再築の承諾料相場（再築許可の財産上の給付）

7　附随処分の内容

（１）承諾料（財産上の給付）（概要）

裁判所が許可する場合、附随処分（付随的裁判）をつけることができます。前述の承諾料（財産上の給付）はその代表的なものですが、それ以外にも候補があります。

（２）期間の定め→法定の２０年を短縮可能

前提として、裁判所が附随処分として期間を定めなかった場合は、地主が承諾したのと同じ扱いとなる、つまり決定（確定）の日から２０年ということになります。
詳しくはこちら｜借地上の建物の再築許可の裁判の効果（解約回避・期間延長）
そこで、裁判所が、「決定から２０年だと長引きすぎる」と考えれば、それよりも短い期間を定めることもありえます。

（３）借地条件変更→地代・建物の種類・構造・規模・用途など

附随処分として、借地条件の変更をすることも可能です。地代を変更することが代表例です。それ以外に、建物の種類・構造・規模・用途などの条件を変更することも挙げられますが、これを否定する見解もあります。

8　その他の処分→工事遂行上の留意事項

条文上、裁判所は「その他相当の処分」をすることもできます。具体例としては、工事を行う上での注意事項を盛り込む、ということが考えられます。

9　考慮する事情（概要）

借地借家法１８条２項には、再築許可の裁判で、裁判所が判断材料にする事情が定められています。その内容については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地借家法における更新後の建物再築許可で考慮する事情

10　鑑定委員会の関与

再築許可の判断において、裁判所は鑑定委員会の意見を聴くことが必要とされています。実務では、鑑定委員会の判断として当方に有利な意見が作られることが有利な結果に直結します。そこで、有利な鑑定委員会の意見の獲得に向けた主張・立証（資料提出）が非常に重要です。

本記事では、借地借家法（新法）の建物再築許可手続について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に借地借家法（新法）の建物再築許可手続に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。