【不動産競売における競売減価（理由と減価率相場）】

1　不動産競売における競売減価（理由と減価率相場）

不動産競売は、裁判所による不動産のオークションです。一般の売買と違って、買主（入札者）が得られる情報が限られている上に、後から問題が発覚しても入札をキャンセルすることは大きく制限されています。
そこで、競売による売却ということだけで売却金額が下がってしまうことになります。これを競売減価（競売市場修正）と呼びます。競売手続の中で、売却基準価額を定める際に競売減価を使うのです。
本記事では、競売減価をする理由や減額率の相場を説明します。

2　民事執行法５８条２項の条文→競売減価適用

競売減価は民事執行法の条文にも書いてあります。「競売減価」という言葉ではないですが、競売であることにより評価が下がる、という意味のことが書いてあります。

3　競売減価の理由

（１）平成９年東京高決・競売の特殊性＝競売減価の理由

平成９年東京高決は、競売減価の理由を示しています。買主である入札者にとって不利な事情として、心理的抵抗、情報が少なく、その情報をみて判断する期間が短いことや（物件によっては）占有者がいる状態のままで買い受けることなどが指摘されています。

（２）法改正による入札者の不都合の解消

ところで、前記の裁判例の後に民事執行法が改正され、指摘されていた入札者に不利な事情は少し解消されました。内覧の制度ができて、ローン利用が可能となりました。ただ、実際に利用する場面ではいずれも一般の売買よりは制限があります。

4　競売減価の目安→３０％前

以上のように競売による売却という理由で不動産の評価額が下がることになりますが、裁判所が売却基準価額を定める時には減額を数値（金額）にすることになります。特定の減額率があるわけではないですが、３０％が使われることが多いです。事案によっては２０％や４０％というものもあります。

5　関連テーマ

（１）競売不動産に問題が発覚した場合の売却不許可・売却許可取消

競売手続では情報が制限されているので、後から欠陥や損傷が発覚するケースもよくあります。その場合には、タイミングにより、売却不許可となることや、売却許可取消とすることができることがあります。要するに入札をキャンセルする手法です。
詳しくはこちら｜不動産競売で不動産が損傷・滅失した場合の救済手段（売却不許可・売却許可取消）

（２）競売における物件明細書の誤り

不動産競売では、入札者が判断の元とする情報（３点セット）の１つが物件明細書です。裁判所書記官が権利関係を判断して分かりやすくまとめて記載してあります。ただし、記載が誤っていることも起きます。たとえば「借地権がある」と書いてあっても実際には借地権はなかった、ということも実際に起きることがあります。
詳しくはこちら｜不動産競売における物件明細書の記載の効力（誤りの是正・公信力なし）

（３）競売における担保責任

一般の不動産売買では、後から不具合が見つかった場合、契約不適合責任（担保責任）が発生し、解除や損害賠償請求などで救済されることがあります。この点、競売の場合でも担保責任による解除や損害賠償請求が認められることもあります。ただし、一般の売買よりも担保責任は制限されています。
詳しくはこちら｜競売における担保責任（権利・種類・品質の不適合）

（４）共有物分割の全面的価格賠償における競売減価→否定（参考）

共有物分割の中で競売減価が問題になることもあります。それは全面的価格賠償の場合に不動産の評価額を出す時です。少なくとも裁判による分割の場合には競売減価は否定されています。
詳しくはこちら｜全面的価格賠償における価格の適正評価と共有減価・競売減価

本記事では、不動産競売における競売減価について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に不動産の競売に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。