【不動産競売手続における法定地上権の成否の調査】

1　不動産競売手続における法定地上権の成否の調査

不動産競売では、法定地上権が成立するかしないかによって大きな違いが出てきます。もちろん、競売手続（執行手続）の中で、裁判所は法定地上権の調査、判断を行います。本記事ではこのことを詳しく説明します。

2　現況調査・審尋における調査→法定地上権の成否を含む

不動産競売における権利関係の調査とは、具体的には現況調査や関係者の審尋です。これらの手続では、法定地上権の成立要件も重要な項目となります。

3　現況調査事項の規定と法定地上権のミスマッチ→解釈で解消

競売手続の中で、法定地上権の成否を調査、判断するのは当たり前なのですが、規定とうまく整合しないところがあります。
法定地上権の成否の判断材料（要件）のうち重要なものは所有者要件であり、これは抵当権設定時点の事情です。この点、民事執行法上、競売手続の調査事項として抵当権設定時点の事情は入っていません。基本方針として調査事項を拡大する解釈は否定されます。ただし、それだと結局、法定地上権の成否の判断ができません。そこで、これについては例外的に拡大的な解釈が許されています。つまり、抵当権設定時点の事情も調査対象に含める、という結論です。

4　法定地上権に関する調査→高度な判定では審尋まで実施

ところで、競売手続における調査は、執行官による現況調査と裁判所による審尋があります。基本的には現況調査で足りることが多いですが、前述のように法定地上権の成否の判断は重要なので、判断が難しい場合には現況調査で済ますことはせず、裁判所による関係者の審尋を実施することになります。

5　法定地上権の成否の判定不能の時の認定→売却金額減少方向

実際には、一定の調査をしても、法定地上権の成否をはっきりと判断できない、という案件もあります。裁判所として不明という結論は出せません。この点、訴訟の中での判断であれば、真偽不明の場合は立証責任（挙証責任）の分配によって結論が出せます。しかし、競売手続は訴訟ではないので立証責任を使った判定はできません。これについては、売却金額が少なくなる方向で判断することが合理的であるという考えがあります。買受人の立場に着目すると、入札前の想定（物件明細書の記載）よりも、後から有利になることはあっても不利になることはないからです。ただし、債権者や債務者（所有者）の立場としては、回収額や剰余金が少なくなることにつながります。

6　法定地上権の判断に関する不服申立の種類

以上のように、執行裁判所が法定地上権の成否について調査をした上で判断をします。判断の結果は物件明細書に記載されます。競売手続の関係者としては、その判断（物件明細書の記載）が誤っていると考えた場合、不服申立をして、判断し直してもらう対応をとることができます。段階によって、不服申立手続の種類が違います。

7　物件明細書の記載の効力→公信力なし（概要）

前述のように、執行裁判所の判断は物件明細書に記載されます。不服申立があってもなくても、最終的に物件明細書に記載された内容を入札希望者がみて、入札することになります。この点、物件明細書に記載された内容（権利の有無）は、後から否定されることがあります。入札におけるリスクの１つです。
詳しくはこちら｜不動産競売における物件明細書の記載の効力（誤りの是正・公信力なし）

本記事では、不動産競売手続における法定地上権成否の調査について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
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