【賃貸人の承諾を得た賃借権譲渡の効果（契約上の地位の移転）】

1　賃貸人の承諾を得た賃借権譲渡の効果（契約上の地位の移転）

賃借権の譲渡をするためには賃貸人の承諾が必要です。無断譲渡のケースでは賃貸人が解除できるのが原則です。
詳しくはこちら｜賃借権の譲渡・転貸の基本（賃貸人の承諾が必要・無断譲渡・転貸に対する明渡請求）
本記事では、賃貸人の承諾を得た上で賃借権の譲渡をした場合（適法な賃借権譲渡）の効果について説明します。
なお、借地権（賃借権の１つ）については、裁判所が譲渡を許可した場合、賃貸人（地主）の承諾があったのと同じ扱いになりますので、本記事の説明があてはまります。
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可の裁判の趣旨と機能（許可の効力）

2　賃借権譲渡の効果の基本→契約上の地位の移転

承諾のある賃借権譲渡の場合、契約上の地位が一体となって譲受人に移転します。譲渡人は賃貸借関係から離脱し、新旧賃借人間の賃貸借関係は同一となります。
もともと「賃借権」は物権と似ているけど物権ではなく、「賃貸借契約」という債権契約の当事者（賃借人）の地位のことをそのように呼んでいるのです。

3　移転しない債権債務→既発生の賃料債務・損害賠償債務

前述のように、賃借権譲渡によって契約上の地位が移転するので、従前の債権債務のすべてを譲受人が承継するはずですが、注意点があります。それは、譲渡前に発生した賃料債務や損害賠償債務は、原則として譲受人（新賃借人）に承継されません。賃貸借関係から離脱したものと考えるのです。もちろん、譲受人がこれらを引き受ける合意（契約）があれば別です。

4　敷金に関する権利義務関係→原則承継なし（概要）

賃借権譲渡によって譲受人（新賃借人）に移転しないものとして「敷金」も挙げられます。これについては昭和５３年最判が判断しています。

5　併存的債務引受→可能性あり

賃借権譲渡があると、譲渡人（旧賃借人）の立場は、前述のように、契約関係から離脱するのが原則です。しかし、離脱しないことを合意することは可能です。具体的には併存的債務引受や保証です。
契約書でこれらを合意した場合はもちろん、実務では書面がなくても黙示の合意が認定されることもあります。併存的債務引受が認定された場合にはさらに、その中身である債務の範囲、具体的には賃料債務以外も含むのか、また、終期はいつか、という認定も問題となります。

6　関連テーマ

（１）借地権譲渡許可と増改築許可の２つの非訟手続の併合

借地権の売買をした上で、買主（新賃借人）が建物の再築（増改築）を行う、という取引がよくあります。賃貸人（地主）が承諾してくれない場合、２つの借地非訟手続をセットで使う、ということになります。この状況では、裁判所が出した許可（地主の承諾と同じ扱い）を賃借権の譲受人が承継する構造が登場します。
詳しくはこちら｜借地権譲渡許可の裁判と借地条件変更や増改築許可の裁判の併合申立

（２）賃貸人の地位の移転によって承継される事項

本記事のテーマとは逆に、「賃貸人」の地位が移転するケースもあります。主に対抗力のある賃借権の対象となっている不動産が譲渡されたケースのことです。この場合にも、基本的にすべての権利関係を譲受人（新所有者、新たな賃貸人）が承継します。
詳しくはこちら｜賃貸人たる地位を承継した新所有者に承継される事項の全体像

7　参考情報

本記事では、賃貸人の承諾を得た賃借権譲渡の効果について説明しました。
実際には、個別的事情により法的判断や主張として活かす方法、最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃借権（借地権）譲渡に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。