【バルコニー・ベランダ×共用部分・改築禁止｜規約の有効性・判断基準】

＜バルコニー・ベランダ×共用部分｜標準規約・有効性＞

あ　対象部分

バルコニー・ベランダ・屋上テラス

い　標準管理規約

いずれも『共用部分』として規定している
※標準管理規約（単棟型）８条，別表第２『１』（後記）

う　実質的な性格・位置付け

『躯体部分』の一環と言える
災害時に他の居住者も通行する可能性がある
→安全管理・保安などの管理上の性格がある

え　判例

上記対象部分を共用部分として定める規約は有効である
※最高裁昭和５０年４月１０日；バルコニー温室事件
※東京高裁昭和４７年５月３０日
※東京地裁平成１７年９月７日

＜標準管理規約｜バルコニー×共用部分＞

あ　条項｜８条

(共用部分の範囲)
第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

い　別表

別表第2 共用部分の範囲
1 玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、 機械室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、 内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車 庫等専有部分に属さない「建物の部分」
（以下略）
外部サイト｜国土交通省｜標準管理規約（単棟型）

＜共用部分×使用制限＞

あ　本質的な使用制限

『共用部分』の一定の工事
→『管理・変更』行為に該当する
→集会の決議が必要になる
詳しくはこちら｜集会｜決議事項『管理・変更』｜対象行為・判断基準・具体例

い　規約・規定による制限

管理規約その他の規定の設定による制限
例；規約・使用細則・建築協定

＜規約の有効性｜共用部分＞

あ　対象となる規定

ア　共用部分と定める規定イ　共用部分の使用制限を定める規定

い　有効性判断基準

共同生活の維持の必要を超えて過剰・過酷な場合
→規約（条項）が無効となる
※東京高裁昭和４７年５月３０日

＜共用部分の工事制限×有効性判断要素＞

次のような事情は無効という方向に働く
ア　工作物等の設置が小規模；移動・除去が容易イ　多くの住人が認容・賛同しているウ　多くの住人に有用であるエ　防災・保安・景観などの観点からの実害が少ない

＜バルコニー×共用部分・改築禁止｜判例＞

あ　事案

日本住宅公団の分譲住宅の専用部分をAが所有していた
Aは，バルコニーを温室とする工事を行った
管理組合はAに対してバルコニーの工作物を撤去するよう請求した

い　管理規約・建築協定

規約・建築協定として，次のような条項があった
ア　バルコニーは共用部分とするイ　バルコニーの改築を禁止する

う　裁判所の判断

バルコニーを共用部分と定める規約は公序良俗に反しない
＝規約は有効である
→撤去請求を認めた
※民法９０条
※最高裁昭和５０年４月１０日；バルコニー温室事件