【一時使用目的の借地の認定基準と判断要素】

あ　旧借地法

（一時使用のため借地権を設定した場合の例外）
第九条
第二条乃至前条ノ規定ハ臨時設備其ノ他一時使用ノ為借地権ヲ設定シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス
※借地法９条

い　借地借家法

（一時使用目的の借地権）
第二十五条　第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
※借地借家法２５条

あ　昭和４３年最判

・・・その目的とされた土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸期間等、諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的な理由が存する場合にかぎり、右賃貸借が借地法九条にいう一時使用の賃貸借に該当するものと解すべく、かかる賃貸借については、同法一一条の適用はないと解するのが相当である。
※最判昭和４３年３月２８日

い　昭和４５年最判

土地の賃貸借が借地法九条にいう一時使用の賃貸借に該当し、同法一一条の適用が排除されるものというためには、その対象とされた土地の利用目的、地上建物の種類、設備、構造、賃貸期間等諸般の事情を考慮し、賃貸借当事者間に、短期間にかぎり賃貸借を存続させる合意が成立したと認められる客観的合理的理由が存することを要するものである。
※最判昭和４５年７月２１日

う　昭和６１年東京高判

・・・賃貸借契約が一時使用を目的として締結されたものであるかどうかは、契約書の字句、内容だけで決められるものではなく、契約書の作成を含めての契約締結に至る経緯、地上建物の使用目的、その規模構造、契約内容の変更の有無等の諸事情を考慮して判断すべきものである・・・
※東京高判昭和６１年１０月３０日

あ　新法の一時使用借地の適用事例の縮小発想

22条の定期借地権は存続期間が50年以上であり、24条の建物譲渡特約付借地権は30年以上であるので、そもそも期間の点で本条とは接点をもちえない。しかし、23条の事業用定期借地権は目的が「専ら事業の用に供する建物」の所有であり、存続期間は10年以上50年未満であるため、本条が適用されるケースでも選択的に利用できることになる。
したがって、本法の下では本条の適用事例が縮小することが予想されるという見方もできるが(月岡=田山基本コンメ90)、

い　１０年未満が可能なのは一時使用目的借地のみ

近時は「現代的経済事情のもと、短期間に限った土地の有効利用とそれによる投下資本の回収をめざすといった要請は強く、一時使用目的の借家権（注・原文のまま）は、かつてのそれとは異なった重要性を帯びてきている」(中村・新裁判実務大系128)といわれる。
10年未満の短期の借地に対する需要に応えることができ、事業用ではなく住宅や居住併用建物の所有を目的とする場合には一時使用目的の借地権を利用せざるをえないからである(秋山・新基本コンメ150)。
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０１

あ　旧借地法時代における一時使用目的の分類（前提）

借地法のもとでは、
①土地の使用目的自体が一時的・臨時的な場合・・・のほか、
②賃貸人側の事情によって土地の利用を短期間に限定する場合・・・についても、一時使用の借地権の制度が広く適用されていた。

い　新法では家に関して「賃貸人側の事情」を否定する発想（前提）

同様の状況にあった借家については、本法（注・借地借家法）が賃貸人の事情に基づく期間限定を可能にする期限付建物賃貸借の制度(→38・39)を設けたことから、一時使用目的の建物賃貸借の適用を建物の使用目的自体が一時的・臨時的という本来的な場合(上記の①)に限定すべきではないかが問題とされている(→§40〔広中・佐藤〕I1)。

う　借地に関する新法の影響→否定方向

借地の場合には、広義の定期借地権制度が借地権設定者の事情に基づく期間限定を可能にすることになるが、そこではそれほど短いとはいえない期間保障が存在するから(最も短期の事業用借地権においても最短10年の期間が必要である。→24)、②の場合についての一時使用目的の借地権の必要性は、依然として存在すると考えられる。
※吉田克己稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ９２６

あ　基本

借地上に所有さるべき建物の種類・構造は、一時借地権かどうかを認定する一つの有力な指標である。
これによって、当事者の予定する借地関係の性質がかなりよく示される。

い　建物の用途の具体例

(a)「臨時設備」(本条)の所有を目的とすることは、一時借地権と認定するための有力な事情である。
博覧会場、祭典式場、一時的な興行場、ダムその他の建設工事場などの必要・便宜のために建てられる設備などがこれに当たる。
これらは、原則として、その奉仕する目的が特定的かつ一時的のものであり、その目的の存在が終了すればそれ自体(建物など)の存在する理由もなくなる性質のものである。
臨時設備かどうかも結局は予定される借地関係の全体をみて決められることである。
博覧会場の建物でも永続的使用を予定して建てられる場合はありうる。

う　典型例→バラック

(b)借地が仮設的建築物(バラック)の所有を目的としてなされることは、予定される借地関係が一時的のものであることを示すものとしてしばしば言及される一つの指標である。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５０６、５０７

え　正式建物建築許容→否定方向

(c)上記(a)(b)の場合とは反対に、地主(または転貸人)が、借地人(または転借人)に対して本建築の建物の所有を明示的または黙示的に許容しているというのは、一時借地権の認定を妨げる有力な事情である。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１２

あ　設置する建物の具体例

本条で一時使用目的として例示されている「臨時設備」設置のための借地としては、博覧会場、祭典式場、一時的な興行場、建設飯場などが挙げられる。

い　典型例→バラック

判例は仮設建築物(バラック)の所有を目的とする場合にしばしば一時使用のための借地と認めてきた(最判昭32.7.30民集11-7-1386、最判昭36.7.6民集15-7-1777、最判昭37.2.6民集16-2-233など)。
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０２

あ　新版借地借家法

なされるべき建物の取払または移転を一時的に猶予している間成りたつ借地関係は、一時使用のためのものとされる。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１３

い　コンメンタール借地借家法の

⑤土地利用者が利用権原を有しておらず、土地の明渡しをめぐる紛争の結果、一定期間を限って明渡しが猶予された場合にも一時借地と認められることがある(前掲最判昭36.7.6、前揭最判昭43.3.28)。
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０３

あ　新版注釈民法

裁判上の和解または調停によって短い借地期間が定められる場合に一時借地権が認定される根拠について議論がある。
「裁判上の和解や調停の効力として借地法の適用を排除すると解するのが適当で」あるとする学説(我妻496)があるが、「和解、調停条項の訴訟法上の効力」としてそうなるという趣旨ではあるまい(関口・前掲論文328・333。この点で、前掲判例(28)の論旨に疑問をもつ。その後の判例にかかる論旨に立つものはみられない)。
和解または調停条項に特殊な効果が認められるとすれば、その根拠は、それらの条項が「裁判所の介入により、私人間に……形成」される「規範」である点、いいかえれば、「その成立にいたる過程においては、裁判所(または調停委員会)が、当事者双方に存する事情を考慮しつつこれに関与するものであり」、「その内容の決定につき、実質的正義の立場からなされる合理的裁量が加わっているとみることができる」点にある、というべきであろう(高島193-194)。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１７

い　昭和４３年最判

ア　肯定方向に働く理由 けだし、裁判上の和解による賃貸借の場合には、それが裁判所の面前で成立するところから、単なる私法上の契約の場合に比し、双方の利害が尊重され当事者の真意にそう合意の成立をみる場合が多いであろうが、
イ　限界（悪用への配慮） この場合同条の適用がないと解するならば、契約当事者、特に一般に経済上優位にある賃貸人が、形式上、裁判上の和解の手続をふむことによつて、前記のような客観的条件の存否にかかわりなく借地法の規定する制約から解放されることになり、借地人の保護を主たる目的とする同法の趣旨にそわない結果を招来するにいたるからである。
※最判昭和４３年３月２８日

あ　短い期間の合意→必須ではない

(a)短い存続期間が確定的に何年と明示的に定められていることは一時借地権を認定するために必ずしも必要でない。
借地契約をめぐる諸事情から、一時使用のためなることが客観的に明らかであれば足りる・・・。

い　借地人の認識→重要

重要なのは、一時使用のためにすることが、当事者(とくに借地人)にはっきりと了解されていることである。
借地人が地主の意思を諒承せず、借地上に永続的生活関係を築くつもりである時は、一時借地権は成立しない・・・。

う　期間の上限の目安→１０年

当事者(とくに借地人)が借地法の期間保護を予定しないでそれにふさわしい土地利用をおこなう場合が一時借地だということを論理的に徹底すれば、どんな長さのものでも一時借地と認定して差し支えない、ともいえる。
しかし、普通の借地権とほとんど変らないような長い期間の借地権を、当初の事情だけから一時借地として普通の借地と区別することには疑問がある。
「10年あたり」を「ほぼ限界」として(星野・前掲判批420)、それ以上のものは普通の借地権の期間だけ存続するものとして・・・、もし特殊な事情があれば、期間満了時の更新を拒絶する正当事由の問題として処理すべきであろう。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１８、５１９

あ　期間の上限の目安→１０年

「一時使用」という文理上の制約から、10年程度が限界と考えられる(星野・借地借家28、望月=篠塚・新版注民(15)519)。

い　更新の結果２０年に達した一時使用目的肯定ケース

ただし、
2年ごとに更新が繰り返されて25年間継続した場合(東京地判平3.3.27判時1392-104)や
同じく2年ごとの更新が20年継続した場合(東京地判平5.9.24判時1496-105)、
1年ごとの更新が20年以上継続した場合(東京地判平6.7.6判時1534-65)
でも、一時使用目的の借地権と認めた下級審判決がある。
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２００

あ　新版注釈民法

(c)借地期間中に賃料の増減額をすることは、当事者が将来に向かって適正な賃料額を定めることであるから、それ自体借地関係をさらに続ける意思を示すものといえる(所詮ながく続かない関係ならば、経済の変動によって賃料額が適正でなくなっても当事者はがまんするであろう。・・・)。
しかし、これも一時借地を否認する上で決定的ではない。経済変動のはげしさやとくに期間の長さと関係することであって、上記(b)でのべたように、一時借地でも期間が5年、10年にわたる時は、賃料の増減はむしろ常識的であるといえる(星野・前掲判批420)。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１９

い　コンメンタール借地借家法

・・・長期間賃料が据え置かれていたり(前掲最判昭32.7.30)する場合も、他の事情とあわせて一時使用目的を判断する補助的事実となる(中村・新裁判実務大系130)・・・
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０３

12　判断要素・権利金授受（否定方向）

一般的に、借地の開始時に権利金（や敷金）といったまとまった金額が支払われることはよくあります。
詳しくはこちら｜借地の権利金の性格は複数あり返還義務は原則的にない
素朴に考えると、長期間継続する認識が前提になっていることが多いです。ただ、これも重要性はそこまで大きくないです。
＜判断要素・権利金授受（否定方向）＞

あ　新版注釈民法

借地権の設定に際してなされる権利金の授受も一時借地でないことを支持する一つの事情である。
とくにその額が大きいときは当事者間に比較的長い期間の借地関係を設定することが予定されていたことが、認められやすいであろう・・・。しかし、権利金の授受があっても一時借地と認められる場合はある・・・。
要するに、借地関係をめぐるその他の事情のほか、当時の借地相場、権利金の性格(譲渡性を認める対価として授受されたものか賃料の補充物として授受されたものか)などによって判断されることである(星野・前掲判批419参照)。
※望月礼二郎・篠塚昭次稿／幾代通ほか編『新版　注釈民法（１５）増補版』有斐閣２００３年ｐ５１９

い　コンメンタール借地借家法

④敷金や権利金授受がなかったり(東京地判平1.5.25判時1349-87)、・・・する場合も、他の事情とあわせて一時使用目的を判断する補助的事実となる(中村・新裁判実務大系130)が、権利金、敷金の授受のなかったことは、賃貸借の一時使用性を裏づけるものではない(東京高判昭56.10.26判時1028-51)。
※五島京子稿／稲本洋之助ほか編『コンメンタール　借地借家法　第４版』日本評論社２０１９年ｐ２０３