【借地契約の更新・終了の基本（更新の種類・解除・地上権消滅請求）】

1　借地契約期間満了時のパターン｜更新・終了｜まとめ

借地契約期間満了時の『更新or終了』については次のようなパターンに分類できます。

（１）更新

なお、更新自体に問題はなくても、これとは別に、更新料の支払に関するトラブルが発生することもあります。
詳しくはこちら｜借地の更新料の基本（更新料の意味と支払の実情）

（２）終了

いずれの場合でも『建物買取請求権』が行使されることが多いです。
『建物買取請求権』については別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地期間満了時の建物買取請求権の基本（借地借家法１３条）

2　合意更新の時期｜時期がずれると別の解釈となる

契約満了時に借地契約を『合意更新』する方法があります。
実務上、後から『更新の合意をした時期』が問題となることがあります。
これについてまとめます。

3　借地の期間満了による契約終了→ハードルは高い

借地契約満了時に、現実的・実務的には通常『法定更新』がなされます。
逆に『契約終了』は、なかなか成立しないのです。
『契約終了』の代表的なプロセスは『更新拒絶』です。
『更新拒絶』のハードルの高さについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜借地の更新拒絶・終了における『正当事由』・４つの判断要素の整理

4　期間満了時以外の借地契約終了｜パターン整理

借地契約が終了するのは『期間満了時』に限られません。
契約期間とは関係のない『契約終了のパターン』を整理します。

それぞれの内容については次に説明します。

5　解除｜原因＝借地人の違反行為

借地人側による一定の『違反行為』が契約終了につながることがあります。
地主側から取る対抗的なアクションです。

6　地上権の消滅請求｜『解除』と同様

『借地契約』の大部分は、『賃貸借契約』です。
しかし『地上権』という場合もあります。
『地上権』は『物権』です。
そのため『解除』という制度がありません。
その代わりに『地上権消滅請求』という制度があります。

賃貸借の場合、通常、数か月の地代不払いで『解除』が認められます。
それと比べると地上権の場合、終了されるハードルが高いです。

7　合意解除｜地主・借地人の合意による終了

地主と借地人が『借地契約を終了させること』を合意することがあります。

8　建物の朽廃・滅失×借地契約終了｜概要

建物の物理的な状況によって借地契約が終了することもあります。

借地契約が終了する規定は具体的事情によって異なります。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら｜旧借地法における建物の朽廃による借地の終了（借地権消滅）

9　借地契約の終了×現実性｜明渡料なく終了するのはレア

借地契約が終了するパターンは多くのものがあります（前述）。
しかし、現実的に実現する可能性が低いものがほとんどです。
『借地契約の終了』の現実性についてまとめてみます。

借地契約が終了しない＝継続している以上は明渡請求をできません。
明渡が実現するのはハードルが高いと言えます。
これは、地主が『土地を貸す』ことの大きなリスク・負担と言えます。
この問題を解消する制度として『定期借地』があります。
詳しくはこちら｜定期借地｜基本｜３つの種類・普通借地と違って法定更新がない